区画整理事業での従前地、換地、仮換地、保留地とは何ですか?

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エステート丙(ひのえ)

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区画整理事業での従前地、換地、仮換地、保留地とは何ですか?

はい、区画整理事業で段階的に呼ばれている土地の名称です。
   
   下記に項目別に並べてみます。

  ・「従前地」と「換地」 

   「従前地」とは、区画整理事業施工前の、未整理状態の土地をいいます。
 
   「換地」とは、従前地に代わるべきものとして、事業実施により整理された
       新たにつくられた土地をいいます。

    通常、「換地」の面積は「従前地」の面積より少なくなり、その減少率を減歩率
    (ゲンブリツ)といいます。
     
    
    200㎡の従前地が140㎡の換地になれば、減歩率は30%です。

   上記のように、換地の面積が少なくなっても、街区が整理され、土地の形状も
   よくなれば、土地の単価があがるので、原則的には、従前地と換地の価値は
   等しいものになります。

    従前地単価 × 従前地面積 = 換地単価 × 換地面積  

   *実際には、「従前地」と「換地」の価値はぴったしカンカンにはいかない
    場合が多く、多くの場合は清算金が授受されます。


  ・「換地処分」 

   宅地の整備工事が終われば、従前地の形はまったくなくなります。
   それに対応する新しい換地ができ上っても、登記簿上は、従前地の
   状況のままです。
   これを新しい換地へ変えるための手続きを「換地処分」といいます。

   「換地処分」によって従前地に関する権利関係は、丸ごとそのまま
   「換地」に移ります。


  ・「仮換地」

   事業の実施から換地処分まではかなりの期間を要します。
   その間、仮の換地(仮換地)を指定して、そこを使用します。
   通常は、この「仮換地」がそのまま「本換地」となります。
   なのでそのまま、仮換地上に建物を建築してもかまわないことにまります。


  ・「保留地」

   区画整理事業で減歩が必要になるのは、1つは、道路などの公共用地が
   増えることになりますが、もう1つは、「保留地」をつくるためです。

   事業地内の全部の土地を換地として地権者に割り当てずに、一部を保留地
   としてとりおきます。換地に割り当てることを保留するという意味で、
   「保留地」といいます。

   また、事業の施行者は、この保留地を売却し、その収入で事業費をまかなう
   ことにより、地権者からは、お金をとらないで(清算金は除く)で事業を
   行うことができるわけです。
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