競売不動産の評価は通常の評価とどう違いますか？

はい、競売不動産の特徴は、注意すべき点などを考慮しても
買受け人にとっては、リスクもある場合も多いです。
ただ、価格的には「安く」取得できる点にあります。　

例えば、土地・建物を同じ人が所有する、法定地上権が成立する戸建住宅の土地
場合を見てみましょう。

まず、通常の評価です。

　土地は地上に同じ所有者の建物がある土地として（建付け地）として評価します。
　その価格に建物そのものの価格を合算して、一体として戸建価格の価格
　を算出します。

　通常評価による土地価格が2,000万円で
　　　　　　　　建物価格が1,000万円とします。


次に競売評価です。
　土地は法定地上権の負担を受けるために、通常の評価の価格から法定地上権
　の価格を引いたものになります。
　法定地上権を建付地価格の50％だと仮定した場合に、通常の評価による場合
　と競売評価による場合の土地の価格は次のようになります。

・通常の場合
　　
　土地の価格　　・・・・2,000万円　　

・競売の場合　
　　　　　　　　　　　（建付地価格） （法定地上権）
　土地の価格　・・・・　2,000万円　－　1,000万円　＝　1,000万円

＊通常、法定地上権の価格は建物で評価された価格にプラスされます。
　が、建物の評価自体が現況・状況などから、かなり減額評価されたものになります。