抵当権者との対抗関係の判断はどのようになりますか？

はい、競売の場合、抵当権の実行の時の一般原則として、
　　　抵当権者とその不動産に権利を持っている者との
　　　対抗関係は、時間的な優先関係により、決まります。

　　例えば、Ｓさんが自分の所有する鶴田町の土地（更地）を担保として、
　　Ｔ銀行からお金を借り、抵当権を設定したとします。

　①Ｔ銀行への抵当権設定後、ＳさんはＹさんに鶴田町の更地の土地を
　　貸し、その後、Ｓさんが金を返さないので、Ｔ銀行は担保として取った
　　鶴田町の土地を競売にかけました。

　　Ｔ銀行は、Ｓさんの土地を更地状態での価値を把握しています。
　　競売手続きでは、あとから土地を借りたＹさんの権利はないもの
　　として扱われます。　

　　こういった場合に法律では、Ｔ銀行の抵当権に対してＹさんの賃借権
　　は「対抗できません」といいます。

　　上記のように、競売でＳさんの土地を買ったＫさんは、抵当権者である
　　Ｔ銀行の地位を引き継ぎ、ＫさんはＹさんに土地を明渡してくれと
　　いえます。

　　このような、借地人がいることで土地の価値は下がりますが、競売において
　　は、あくまでもＴ銀行がお金を貸し抵当権を設定した時点での更地状態
　　をもとに手続きを進めます。

　＊実際の手続きでは、現実にＹさんが鶴田町の土地を占有している事実は
　　無視できないので、更地価格から減価を行なわれます。

　②逆に、ＹさんがＴ銀行の抵当権設定より前に土地を借りてた場合、
　　Ｙさんの賃借権は、Ｔ銀行の抵当権に優先するので、競売でＫさん
　　が買受けた後でも、Ｙさんはそのまま使用し続けることができます。

　冒頭の抵当権者とその不動産に対する権利を持っている者との対抗関係は、
　時間的な優先関係（登記の日付）により決するとは上記の①と②の例です。