農地法の規制とは何ですか？

はい、まず農地法の目的とは、農業従事者の地位の安定
　　　　　　　　　　　　　　農業生産者の増進を図る　ことにあります。

　　主に、・農地を他の用途（使い方）に変更すること

　　　　　・売買により所有する権利を移転する場合の規制ついて
　　　　　
　　　　　農地法第3条～第5条に定められ用途変更および権利移転の有無

　　　　　組み合わせにより下記のように分けられます。


　・権利移転後に買主が農地のまま利用し続ける場合

　　用途変更…ない　　権利移転…あり　　　第3条が適用されます。　

　　農地のままの権利移転は、農業委員会または都道府県知事の許可が必要になります。
　　無許可の場合は、権利移転は無効です。（罰則有り）


　・自分が用途を変更して利用する場合

　　用途変更…あり　　権利移転…なし　　　第4条が適用されます。　


　・権利移転後に買主が用途を変更して利用する場合

　　用途変更…あり　　権利移転…なし　　　第5条が適用されます。

　　用途変更および用途変更がらみの権利移転はその土地が市街化区域内に
　　あるのか、そうでない場合かにより権利移転に関する手続きが変わります。

　　市街化区域は市街化を促進する区域です。農地から宅地への用途変更は
　　積極的に行われるのが望ましく、市街化区域内の農地の用途変更および
　　用途変更目的で売買するときは、農業委員会に『届出』をするだけでよく、
　　『許可』を受ける必要はありません。
　　ただし、『届出』をしなければ、売買契約は効力は生じないとされています。

　　市街化区域以外にある農地の用途変更および用途変更目的で売買をする
　　場合には都道府県知事の許可が必要になります。
　　また、面積が４ヘクタールを超える場合には農林水産大臣の許可が必要です。

　　許可が無ければ売買は無効でです。許可があってはじめて所有権移転ができます。
　
＊農地法5条の許可を条件とした所有権移転の仮登記がなされるのは、この為です。
　許可でなければ、契約は白紙撤回となるケースです。