利用区分とは何ですか？

はい、利用区分とは土地を評価する時点での利用形態・状態等（権利）などです。
主に下記の１０通りに区分されています。

・自用地…自分で使っている土地

・貸宅地…他人に建物を建てる目的で貸している土地

・貸家建付地…自己所有の賃貸建物が建っている土地

・土地に関するその他の権利（区分地上権など）の目的になっている土地

・借地権

・貸家建付借地権…土地を借りてその上に建物を建て、貸家としている場合の借地権

・転貸借地権…地主から借りた借地を、さらに他人に借している場合の借地権

・転借権…他の借地権者から、その借地を転借している場合の借地権

・借家人の有する権利…借家人が、その借家の敷地である土地（家主の自己所有地）
　　　　　　　　　　　または借地権（家主がが借りている土地）などに対して
　　　　　　　　　　　有する権利　

・その他の土地利用権…区分地上権、地役権、建物所有目的以外の土地賃借権など

・権利が競合する場合の土地…他人に貸している土地の地下に、地下鉄のトンネル
　　　　　　　　　　　　　　のための区分地上権設定がある場合など、一つの
　　　　　　　　　　　　　　土地に対して複数の権利が重なっている土地　

・他の権利と競合する場合の権利…一つの土地に重なり合っている複数の権利のうち
　　　　　　　　　　　　　　　　の一つの権利、上記の例でいえば、借地権あるいは
　　　　　　　　　　　　　　　　トンネルのための区分地上権