宇都宮 不動産 相談 売買|買主からのクレームを避ける売却前のチェックリスト【完全ガイド】

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2025年10月10日

宇都宮 不動産 相談 売買|買主からのクレームを避ける売却前のチェックリスト【完全ガイド】

宇都宮 不動産 相談 売買|買主からのクレームを避ける売却前のチェックリスト【完全ガイド】


「売り出したら、契約後にトラブル…」を未然に防ぐための“先回り”ガイドです。
本記事は 宇都宮 × 不動産 × 相談 × 売買 に特化し、買主からのクレームを避けるための 売却前チェックリスト をプロ視点で整理。
法改正で重視される契約不適合責任重要事項説明ハザードマップLRT沿線効果まで、実務の要点をわかりやすくまとめました。



  宇都宮 不動産 相談 売買|クレームを防ぐ“売却前チェック”の基本 


ひな子

ひな子:
売却前にしっかり準備しておくと、クレームを防ぐだけじゃなくて査定も安定するのよ。

キザ

キザ:
なるほど!売主さんにとって“先回りの対応”が大事なんだね。


  宇都宮で不動産を売却する前に!買主トラブルを未然に防ぐには?


キザ

キザ: クレームって、やっぱり後から出てくるのが一番困るよね?

ひな子

ひな子: そうなの。だから契約前に物件状況や権利関係をきちんと整理しておくのがポイントよ。


トラブルの多くは「情報の非対称」から生まれます。売主が先に物件の状態・権利・地域リスクを整理し、契約書・重要事項説明で明確に伝えることが近道。2020年施行の民法改正で契約不適合責任が導入され、買主側の請求(修補・代金減額・契約解除など)が整理されました。売主も事前の把握と説明が一段と重要です。


  契約後に“言った言わない”で揉めないための必須チェック


キザ

キザ: 契約書の書き方次第で、後からトラブルになることもあるんだよね?

ひな子

ひな子: ええ。だから「書面で残す」「根拠資料を添える」がとても大切なの。


重要事項説明の適切な実施と書面化(35条書・37条書)が基本。仲介会社の宅建士が説明しますが、根拠資料(図面・検査結果・近隣説明)を売主側で整えると齟齬を抑えられます。



  雨漏り・シロアリ・設備不良は事前に確認しておく


ひな子

ひな子: 小さな不具合も隠さず、事前にチェックしておくと安心よ。

キザ

キザ: なるほど!インスペクションを使えば一目瞭然なんだね。


小さな不具合でも、“契約内容に適合していない”と判断されれば紛争化リスク。第三者のインスペクション(既存住宅現況検査)を活用し、劣化事象を可視化。結果を踏まえて補修 or 告知を選ぶのが定石です。


  境界未確定・越境の有無を調べることがクレーム防止の第一歩


キザ

キザ: 境界って意外と盲点なんだね。買主さんにとっては大問題だよね?

ひな子

ひな子: そうなの。だから土地家屋調査士や司法書士と一緒に早めに確認しておくべきよ。


境界や越境は、面積・利用・再建築など多方面に影響。合意形成が難しい場合は筆界特定制度も選択肢です(法務局で筆界位置を特定)。早期に調査士・司法書士と動きましょう。


  残置物・古井戸・工作物は“売却前に処理”が安心


引渡し時の状態を契約に明記。残置があるなら「撤去渡し」「現況有姿・告知」かを統一し、見積もりを添えて交渉の透明度を上げましょう。


  登記簿・権利関係の不備がないかチェック


所有権・抵当・用益権などを事前精査。相続未登記や共有持分のままは決済遅延の典型原因です。早めの相続登記・抹消手配が有効。


  建築確認・リフォーム履歴を整理して提示できるように


建築確認や検査済、増改築の図面・見積・保証書があると安心感=価格に反映されやすく、クレーム予防にも直結します。


  市街化調整区域や農地など、用途制限の説明を準備する


用途や建築の可否、造成要件、農地転用の可否などは“買主の目的適合性”に直結。重要事項説明の範囲としても要チェックです。


  騒音・臭気・近隣トラブルは事前告知で信頼を得る


告知は“マイナス情報の早期開示”。のちに発覚するより、価格調整で折り合う方が総コストは軽く済むケースが多いです。


  ハザードマップ(鬼怒川沿いなど)で災害リスクを確認


ひな子

ひな子: 宇都宮は鬼怒川流域のリスクもあるから、ハザードマップは必須よ。

キザ

キザ: 知らなかった!マップを添えて説明するだけで安心感が全然違うんだね。


宇都宮市の洪水・内水・土砂災害などのハザードマップを確認し、対象地の位置を資料で提示。水防法に基づく洪水マップ等の根拠を添えると説明がスムーズです。



 宇都宮 不動産 相談 売買|エリア事情と“地雷”を避ける視点 


キザ

キザ:
エリアによって気をつけるポイントも違うんだよね?

ひな子

ひな子:
そうね。LRT沿線か郊外かで、査定や買主の目線がガラッと変わるのよ。


  学校区・交通アクセスなど“生活情報”も意外と大切


買主は日常の移動コストに敏感。通勤・通学時間や買物導線は写真・地図・実測時間で見える化しましょう。


  宇都宮特有の“LRT沿線効果”や“郊外エリアの需要差”に注意


キザ

キザ: LRT沿線の効果って、本当に査定に出るの?

ひな子

ひな子: 出るわよ。通勤・通学需要が見直されて、郊外との差がますます広がっているの。


宇都宮LRT(ライトライン)開業で、停留場近接や東側~芳賀方面の利便性が向上。沿線の再開発・動線価値は需要を底上げします。一方、停留場至近は人流・走行音への配慮説明も忘れずに。


  古い分譲地や農地が残るエリアで起きやすいトラブル事例


境界標欠損・図面のみ・越境樹木などは要注意。枝・根の切除ルール(民法233条)も把握し、近隣調整の段取りを事前説明。


  “先回り対応”はクレーム防止だけでなく売却価格アップにもつながる


インスペクション結果の開示、軽微補修、境界合意書、ハザード根拠資料の提示は、安心=競争入札化につながりやすい打ち手です。



  宇都宮 不動産 相談 売買|買主に“誠実さ”を伝える実務テンプレ 


ひな子

ひな子:
クレームを避けたいなら「誠実さ」を伝える工夫がカギね。

キザ

キザ:
なるほど!チェックリストを開示して「先に伝える」ってことだね。


  買主に“誠実さ”を伝えるチェックリストの使い方


  • 物件状態:雨漏り・蟻害・設備の作動・小修繕の実施記録(インスペクション報告書添付)。
  • 権利・境界:登記簿・公図・地積測量図・越境有無・筆界特定の要否。
  • 地域情報:ハザード種別・公共交通(LRT・バス)・学区・買物動線。
  • 説明書類:35条書(重説)・37条書(契約書面)・各根拠資料の控え。
  • 告知運用:不具合は「補修 or 告知」を先に決め、価格・引渡条件とセットで提示。

  相談先を確保して安心取引を進めよう


宅建士・司法書士・土地家屋調査士・建築士の“分業チーム”で、調査→説明→契約の手戻りを最小化。特に中古は検査×説明が効果的です。


(締め)宇都宮 不動産 相談 売買|買主からのクレームを避ける売却前のチェックリスト 


ひな子

ひな子: 売却前の準備が“安心取引”のカギなの。これでクレームも減らせるわ。

キザ

キザ: よし!これなら買主さんとの信頼関係も築けるし、価格アップにもつながりそうだね。


結論:事前に知って、先に出す」が最強。
3本柱:①物件状態の可視化(インスペクション)②権利・境界の整備(必要なら筆界特定)③地域リスクの根拠提示(ハザード・交通)。
これだけで“言った言わない”は激減し、価格も交渉も安定します。


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