3000万円！坊主丸儲け ?！空き家（被相続人の居住用財産）を売ったときの特例の実務で・・・

えッ！　3000万円～
　 

何に使おうかな～　


 
坊主丸儲けとなどとゲスさんの言葉で失礼しました。

でも、チョット長くなりますが、該当される方は、参照してみてください。
(少し、硬い文章になりますが、たまにはお役に立つこともアップしないと(∀｀*ゞ)ｴﾍﾍ） 
 

皆さんご存知の方が多いと思いますが、空き家特例？

え、知ってました、これはしんずれいしました。まあ、取り合えず、初耳の方にも、とりあえず。 

認められれば、宇都宮市内の物件であれば、ほんどの方が、売却した後に譲渡所得税がかからないと
思われます。 

ここでは、簡単に 

相続で取得した空き家を売却した場合に
譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる特例 です。

平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却して、一定の要件に当てはまる場合に適用されます。

 ここでは、概要をすべて説明できませんが、
・昭和56年5月31日以前に建築されたこと
・区分所有建物登記（マンション等）してある建物でないこと。
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったこと。
上記の条件を大前提にして適用される可能性がございます。
（その他、細々の条件がありますが概ねの目安として・・・・）

弊社でも、売却後にお客様に依頼される場合、または、弊社で適用条件にあてはまると思える
場合に申請をすすめています。

この場合に、実務的に申請が2回ありまして、1つは、税務署への申告です。
税務署への申請は、お客様（売主さん）が各自で申請していただくか、あるいは税理士さんに依頼して
いただきますが、その前に国税庁に申請する必要添付書類として、公共団体（市役所）で特例に該当する
空き家であることの確認証明書が必要になります。
その空き家確認証明を申請することになります。 

つまり、税務署への申請の前に 
空き家であり、この特例に該当する空き家（被相続人の居住用財産）であることの確認証明を
取得しておくことになります。 

この証明書を弊社で役所にお客様に代り申請をするわけなのですが、実務上、何件が申請をしてみて
気が付いた点を上げたいと思います。

参照いただければと思います。

確認証明に必要な書類が
・被相続人の住民票の除籍謄本
・相続人の住民票（建物を解体してから）
・売買契約書
・閉鎖事項証明書　
・電気代金の領収書、水道停止、ガス料金　
・物件の写真　（解体前と解体後の現場写真）

この段階で、準備する場合に、まず、
 
 ・被相続人の住民票の除籍謄本
　これは、簡単に役所でとれます。
 
・相続人の住民票（建物を解体してから）
　こちらも簡単に所得できると思います。
 
・売買契約書
　こちらも仲介をした業者さんが作成した契約書を保存してあると思います。
　その写しで大丈Vです。
 
・閉鎖事項証明書　
　こちらは、解体屋さんが解体終了後に解体証明書を発行してもらえますので、
　ご請求されると良いと思います。
　ちなみに、壊した建物の滅失登記時にも必要ですので2通請求するか、役所により
　写しOKであれば、1通でもよいでしょう。
 
・電気代金の領収書、水道停止、ガス料金　
　問題は、これがなかなか保存してない場合が多いです。
　水道局やガス会社も再発行を拒みます。

　ちなみに、火災保険の記録でも代用が可能です。解約さていてもその記録を保険会社で
　発行してもらえれば、証明書として代用が認められました。 
　（空き家にしていても所有者が管理状況にあったことの証明が必要です。） 
　 
・物件の写真　（解体前と解体後の現場写真）
　これも、事前に事後にご準備可能かと思われます。

　 
　ここまで、お読みいただきましてありがとうございます。
　でも、まだ少し、続きます。 

　実務上、問題が出る点を下記にあげます。（弊社の最初揃えるのみ苦労しました。）

　私（担当者）も、売買契約の取引が完了するまできづきませんでした。
　売主さんが相続を受けた被相続人さんの亡くられた時の住民票上の住所が登記簿上に
　反映されていませんでした。（住所変更がされたない場合が多々あります。が売買上は
　相続人さんに名義が変更になっていますので、買主さんへの所有権移転時には必要なく、
　見落としがちになります。） 

　空き家確認証明の申請時の添付書類に被相続人の方の住民票の除籍謄本があります。
　その住所が不動産登記簿上の住所と一致してない場合が多々あります。

　原因は、通常、被相続人さんが死亡された時点（相続が発生）で、多くの方は、介護センターや
　老人ホーム等など、要介護認定を受けて、施設の方に住民票を移転している場合が圧倒的に多い
　からです。

　そうしますと、別の添付書類（下記）は増えてきます。 
　・老人ホーム等の不動産賃貸契約書
　・介護保険　要介護認定・要支援認定等の結果通知書等が必要になります。
　
　この再発行が、意外に時間がかかります。
　不動産の取引に予想以上に時間がかかった場合に 
　税金控除が受けられる条件の期間内に間に合わない場合が起こります。 

　せっかく、買主さんにも協力していただいて、物件の取引を完了したとしても、
　空き家確認証明の申請時に役所に最終の住民票の住所と一致してないと指摘されたり、
　ハッと気づいた時に税金控除の条件に期限的に間に合うかどうか？の問題に直面して
　しまいます。 

　売主さんが被相続人の介護保険証を保険してあれば、幸いですが、通常の場合に
　葬式が終わった頃に役所の方に返還されている場合が多いです。 
   
　再発行を求める場合に個人情報開示決定通知書を申請するのですが、これが相続人さん
　本人さんから（委任状をもっても要：本確認）していただくのですが、かなり、時間がかかって
　しまいます。 
    

　この時間ロスを防ぐためにも、被相続人さんの最終の住民票の住所と不動産登記簿上の住所
　を確認されて、準備されることをお勧めします。
　ちなみに、不動産業者は、売買の取引上、被相続人さんの住所は、取引上は影響がありません
　ので見落としがちになります。 （私もそうでした。ハイ、ごめんなさい。）

　少し、長くなってしましましたが、該当される方は、参照されてください。
　この特例を利用しない場合に、購入した時の売買金額がわかる契約書等がないと
　取得費が売買金額の5パーセントしか認めらません。もったいない話です。 
（ここでは、ご説明が足りない点がありますが、興味がある方は、お気軽に、どうぞ！😊） 

 

　 
　                              by エステート丙（ひのえ）since 2014