【アパートが建たない土地の活用法】あきらめる前に知っておきたい選択肢とは？
土地を所有している方の中には、
「アパート経営を考えたけれど断られた」
「土地が狭いので難しいと言われた」
「市街化調整区域だから活用できないらしい」
という経験をされた方もいらっしゃいます。
確かに土地の条件によっては、アパート建築が難しいケースがあります。
しかし、それは「土地の価値がない」という意味ではありません。
実際には、アパート以外にも様々な活用方法があります。
大切なのは、その土地の特徴に合った活用方法を見つけることです。
この記事では、アパートが建たない土地の活用方法について解説します。
アパートが建たない土地でも活用できる可能性はある
ひょうきん：
土地活用というとアパート経営を思い浮かべますが、建てられないと言われたら諦めてしまいそうです。
ひな子：
私もそう思います。
「アパートが無理なら活用も無理」と考えてしまうかもしれません。
アライ：
実際にはそうとは限りません。
アパートに向かない土地でも、別の活用方法が見つかるケースはたくさんあります。
ひょうきん：
なるほど。「アパートが建たない」と「活用できない」は別の話なんですね。
アライ：
その通りです。まずは土地の特徴を知り、「何ができるか」を考えることが大切なんですよ。
不動産の相談を受けていると、
「アパートが建たないから、この土地は何にも使えないですよね？」
という声をよく聞きます。
しかし実際には、そのような土地でも活用方法が見つかることがあります。
まずは「なぜアパートが建てられないのか」を理解することが大切です。
なぜアパートが建てられない土地があるのか
ひな子：
同じ土地でも、建てられる建物が違うのはなぜなんですか？
アライ：
道路や用途地域、建ぺい率・容積率などの条件によって建築できる建物が変わるからです。
土地には様々な条件があります。
接している道路の幅員、用途地域、建ぺい率や容積率などによって建築できる建物が変わります。
また、市街化調整区域では建築自体が制限されることもあります。
そのため、アパート経営に向かない土地が存在するのです。
活用をあきらめてしまう人が多い理由
ひょうきん：
「無理です」と言われたら、そこで終わりだと思ってしまいますね。
アライ：
そこがもったいないところです。アパートが無理でも、他の可能性まで否定されたわけではありません。
一度「建築できません」と言われると、多くの方は活用そのものを諦めてしまいます。
その結果、固定資産税だけを払い続ける状態になってしまうことがあります。
しかし、アパートが難しいだけで、他の活用方法まで否定されたわけではありません。
土地にはそれぞれ違った可能性がある
同じ50坪でも価値は異なります。
住宅地として向く土地もあれば、事業用地として活用できる土地もあります。
重要なのは、「何が建てられないか」ではなく、「何ならできるか」を考えることです。
アパート以外の土地活用方法を考える
ひょうきん：
アパートが無理だとしても、本当に他の活用方法があるんでしょうか？
ひな子：
私も気になります。土地活用というとアパートのイメージしかありませんでした。
アライ：
実は土地活用にはたくさんの選択肢があります。
大切なのは、その土地に合った方法を選ぶことなんです。
ひょうきん：
それなら固定資産税だけ払っている土地にも希望がありそうですね。
アライ：
はい。まずは「何ができないか」ではなく、「何ができるか」を考えてみることが大切です。
アパートが建たない土地でも、活用方法が全くないわけではありません。
土地の条件や立地によっては、別の形で収益化できる可能性があります。
ここでは代表的な活用方法をご紹介します。
戸建て賃貸として活用する
近年注目されているのが戸建て賃貸です。
アパートを建築するには土地が不足していても、一戸建てであれば建築できるケースがあります。
また、ファミリー層を中心に戸建て賃貸の需要も増えています。
「土地は残したいが活用したい」という方には有力な選択肢になるでしょう。
駐車場や資材置場として貸し出す
ひょうきん：
建物を建てなくても収益化できるんですね。
アライ：
はい。初期投資を抑えたい場合には有効な選択肢になることがあります。
建物を建てるだけが土地活用ではありません。
立地によっては月極駐車場や資材置場として利用できる場合があります。
大きな初期投資を抑えながら収益化できることも特徴です。
特に事業所や住宅地の近くでは需要が見込めるケースがあります。
事業用地として利用する
土地によっては事業用として活用できる可能性があります。
例えば倉庫、事務所、福祉施設、店舗用地などです。
一般住宅向けでは需要が弱くても、事業用として価値を持つケースもあります。
土地の特徴によっては、住宅用途とは異なる可能性が見えてくることもあります。
売却という選択肢も検討する
ひょうきん：
活用ばかり考えていましたが、売却も立派な選択肢なんですね。
アライ：
はい。大切なのは活用ありきではなく、その土地に最適な方法を選ぶことです。
活用だけが正解とは限りません。
維持管理の負担が大きい場合や将来的な利用予定がない場合は、売却も選択肢の一つです。
また、自分では活用できなくても、買主側には利用価値がある場合もあります。
重要なのは、「使えない土地」と決めつけないことです。
土地活用で失敗しないために大切なこと
ひょうきん：
活用方法がたくさんあるのは分かりましたが、失敗する人もいるんですよね？
アライ：
はい。土地活用で一番多い失敗は、「できること」より先に「儲かりそうなこと」を考えてしまうことです。
ひな子：
土地に合っていない活用方法を選んでしまうということですか？
アライ：
その通りです。まずは土地の条件を調べ、その土地に何が向いているのかを把握することが重要です。
アライ：
土地活用は土地ごとに答えが違います。だからこそ、最初の調査が成功への近道なんですよ。
土地活用は収益が期待できる一方で、進め方を間違えると思わぬ負担になることもあります。
だからこそ、計画を立てる前に確認しておきたいポイントがあります。
土地の条件を正確に把握する
土地活用を考える際は、まず土地の条件を把握することが重要です。
用途地域や接道状況、建ぺい率・容積率などによって活用方法は大きく変わります。
また、同じ面積でも土地の形状によって利用しやすさは異なります。
思い込みで判断せず、まずは現状を確認することが大切です。
収益性だけで判断しない
土地活用では「いくら儲かるのか」に目が向きがちです。
しかし実際には、管理の手間や維持費、空室リスクなども考える必要があります。
収益だけでなく、長期間続けられるかどうかという視点も大切です。
ご自身の年齢や将来設計も含めて検討しましょう。
専門家に相談して可能性を探る
土地活用は一つの正解があるわけではありません。
土地によって向いている活用方法は異なります。
そのため、早い段階で専門家に相談し、複数の選択肢を比較することが大切です。
「アパートが建たないから終わり」と考えるのではなく、別の可能性を探してみることをおすすめします。
まとめ アパートが建たない土地にも活かし方はある
ひょうきん：
「アパートが建たない＝終わり」ではないことがよく分かりました。
ひな子：
土地によって活かし方が違うんですね。
アライ：
大切なのは「できない理由」を探すことではなく、「できる方法」を探すことです。まずは土地の可能性を確認するところから始めてみましょう。
アパートが建たない土地だからといって、価値がないわけではありません。
戸建て賃貸、駐車場、資材置場、事業用地など、土地によって様々な活用方法があります。
また、場合によっては売却が最適な選択肢になることもあります。
大切なのは、「できないこと」を考えるのではなく、「できること」を探すことです。
固定資産税だけを払い続けている土地や、相続したまま活用できていない土地でお悩みの方は、一度可能性を確認してみてはいかがでしょうか。
土地にはそれぞれ特徴があります。
その土地に合った活用方法を見つけることが、将来の資産づくりにつながります。
by エステート丙（ひのえ） since 2014 
