特定居住用財産の譲渡損の損益通算

所得税は、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得があります。
もし、事業などをされていて、損失（赤字）が出れば、他の所得の黒字から差し引き計算ができるようになります。 このことを 損益通算 といいます。

平成１５年までは、土地・建物の譲渡所得も損益通算の対象になっていました。

ところが、平成１６年の税改正で、土地・建物の譲渡所得の赤字は他の所得から控除（差し引き）できなくなりました。 また、逆にその他の所得の赤字を土地・建物の譲渡所得の黒字から引くこともできなくなりました。

しかし、土地・建物の譲渡所得については、特定居住用財産の譲渡損失に限って、他の所得との損益通算ができる ようになっています。

そして、損益通算しても 赤字が残っている場合は翌年から３年間繰越控除が可能 です。

【１．居住用財産を住宅ローン付きで買い換えた場合】

従前の居住用財産を譲渡して譲渡損があるときに、住宅ローン付きで居住用財産を購入した場合

① 所有期間５年超

② 平成１６年１月１日?令和元年12月31日までに譲渡（※延長要確認）

③ 売却前後２年間に新たに50㎡以上の居住用財産を取得

④ 翌年12月31日までに居住

⑤ 住宅ローン残高があること（繰上返済すると以降の控除×）

（措法４１条の５）
※手続きは税務署・税理士へ。

【２．住宅ローン残高のある居住用財産を譲渡した場合】

買換えを前提としない特例。

① 所有期間５年超

② 平成１６年１月１日?令和元年12月31日までに譲渡（※延長要確認）

③ 譲渡契約締結時に住宅ローン残高を有している

（措法41条の5の2）
※手続きは税務署・税理士へ。

繰越控除になるのは「赤字そのもの」ではない

この特例で 繰越控除の対象となるのは、損益通算後の赤字ではなく、譲渡価格と住宅借入金等との差額まで とされます。

つまり、売却代金だけでは住宅ローンが返済しきれない場合 に限り、その不足分について、他の所得と通算でき、さらに３年間繰越控除が認められる制度です。

by エステート丙（ひのえ） since 2014