特定居住用財産の譲渡損の損益通算

所得税は、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得があります。
もし、事業などをされていて、損失（赤字）がでれば、他の所得の黒字から差引き計算ができるような
なっいます。このことを損益通算といいます。

 平成１５年までは、土地・建物の譲渡所得も損益通所の対象になっていました。
 
ところが、平成１６年の税改正で、土地・建物の譲渡所得の赤字は他の所得から控除（差し引き）できなくなりました。また、逆にその他の上記所得の赤字を土地・建物の譲渡所得の黒字から引くこともできなくなりした。

しかし、土地・建物の譲渡所得については、特定居住用財産の譲渡損失に限って、他の所得との損益通算ができるようになっています。 
そして、他の所得と損益通算しても、まだ赤字が残っている場合には、翌年から３年間にわたって繰越して、それぞれの年の合計所得金額からひくことができるようになっています。この制度を繰越控除といいます。

この特例を受けられる特定居住用財産の譲渡損失には次の２つがあります。 
 

【居住用財産を住宅ローン付きで買い換えた場合】　

従前の居住用財産を譲渡して譲渡損があるときに住宅ローン付きで居住用財産を購入した場合

①居住用財産で、譲渡をした年の1月1日で所有期間が5年を超えるもの

②平成１６年１月１日から令和元年12月31日までに譲渡すること（＊注意・・期限延長の確認）

③譲渡した年の前年の1月1日から翌年の12月31日までの間に、下記の要件をそなえた居住用財産を取得すること
家屋の居住用部分の床面積が50㎡以上あるもの。（マンション等は専有部分の面積）

④買換え資産を取得した日から翌年12月31日までに居住の用に供すること、また、見込みであること

⑤買換え資産の取得に係る住宅ローンの残高があり、この特例による控除を受ける年の12月31日において有しているもの （繰越期間中に住宅ローンを繰上げ返済をしてしまうと、その年以降の控除は受けられなくなる）

（措法４１条の5より）
＊手続きについては最寄りの税務署または税理士さんにご相談ください。） 
 

【住宅ローン控除残高の残っている居住用財産を譲渡した場合】

住宅ローンの残高のある従前の居住用財産を譲渡して譲渡損のある場合の特例であり、居住用財産を買い換えることは前提としていないもの。

①居住用財産で、譲渡した年の１月１日で所有期間が５年を超えるもの

②平成１６年１月１日から令和元年12月31日までに譲渡すること（＊注意・・期限延長の確認）

③譲渡資産に係る譲渡契約をて行けるした日の前日において、住宅ローンの残高を有していること 

（措法41条の5の2より） 
＊手続きについては、最寄りの税務署または税理士さんにご相談ください。） 

この特例で繰越控除の対象となるのは、損益通算後の赤字そのものではなく、その赤字のうち、譲渡価格と住宅借入金等との差額までの範囲とされている。
この特例は、居住用財産を譲渡した代金では住宅ローンの残高を返済できないとき、その譲渡損失を他の所得と通算して引ききれなかった残高についてのみ、繰越控除を認める制度ということになるようです。
 
 

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