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2020年05月10日

相続不動産の知識

Tip7　相続　土地・建物の評価（簡易）

土地の簡易評価法（相続編）

ここでの、土地・建物の評価はあくまでも相続税額の概算をだすための算出法です。
実際の売買での査定では、様々な要因で評価（金額）が変わります。
その誤差を見比べて売却・保有などの判断をされる投資家的な方もおられます。

相続税路線価を利用する地価の評価法

簡単に土地の価格を指標するものとして
相続税路線価というものがあります。

国税庁のＨＰで閲覧し、プリンアウトすることができます。

（国税庁路線価　http://.rosenka.nta.go.jp/ )

相続税や贈与税の土地の課税価格、この図の各道路に記入されている路線価を
もとにして算出することになっています。

路線価は、時価そのものではなく、公示価格水準のおおむね80％の価格で
評価されています。

路線価図の価格を0.8で割ると、公示価格水準の価格が逆算され、だいたいの
時価がわかることができます。

ここでは簡単にですが、

例　185㎡の土地があります。路線価と見ると前面道路の路線価34,000円だったとします。
　　その場合の時価

　時価　＝　路線価　34,000円　×　185㎡　÷　0.8　＝　7,862,500円　

　と時価が計算されることになります。

＊路線数が作成されてない地域もありますが、ほぼ全国の市街地を知ることが
　できます。

＊土地の価格を算出する場合は、実際にはその土地の様々な要因から、各種の補正が
　　あり、さらに複雑に計算されてます。（ここでは、簡単に）
　　これらの仕事は主に不動産鑑定士が公の価格を算出します。

財産基本通達による簡易評価法

一般には土地の形は様々な形をしており、整形地ばかりではありません。
使い勝手の悪い不整形地や袋地、無道路地、私道、がけ地などもあります。
また、地形などに応じてその価格が異なってきます。
（不整形地の画地は、整形地より使い勝手が悪い分減価すること
になります。）

財産基本通達は、
それぞれの地形に応じた評価の尺度を定量的に表示されていて、
機械的に計算ができる点は便利です。
主観の入り込む余地は少なく、大量の土地を評価する場合など
は、これを使うと便利です。
（＊難点は、画一的で、地域による特性を織り込んでいないこと）

不整形地の場合には、路線価をもとに価格を割り出し、財産基本通達
を参考に下記のような補正表を参照し、算出されてみてください。（ここでは、省略します。）
・奥行価格補正表
・側方路線影響加算率表
・二方路線影響加算率表
・間口狭小補正率表　
・奥行長大補正率表　
・不整形地補正率表（かげ地）
・がけ地補正率表
・間口狭小補正率
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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ここでは、簡単に１つの事例として
　宇都宮市内の土地のケースで多い、「2項道路」（セットバックを要する）に接する宅地
　を取り上げてみます。

　たとえば、宇都宮市鶴田町の某区画　180㎡　あります。

　測量をして、道路部分として20㎡、敷地面積（有効面積）で 160㎡　でした。
　路線価図から路線価は43,000円でした。
　
　ますは、自用地としての評価額を算出します。

　43,000円　×　1.0（奥行価格補正率）　×　180㎡　（面積）　＝　7,740,000円　

　次に自用地の評価額から道路部分（後退部分）の面積の7割を減価して求めます。

　7,740,000円　－　（7,740,000　×　20㎡／180㎡　×　0.7）　＝　7,138,000円

　＊2項道路とは
　「2項道路」に接する宅地に建物を建築する場合には、道路の中心線から２ｍ後退させて
　建築しなければならず、これをセットバックといいます。

　＊セットバック部分は道路とみなされ、建築物の建築はできません。
　　また、建ぺい率・容積率の算定の基礎となる敷地面積にも算入されません。

　＊建築基準法では、道路の幅員は、原則4ｍ以上とされている、同法が適用された際に、
　建築物が建ち並んでいた4ｍ未満の道で、特定行政庁が指定したものは、道路とみなす
とされており、同法42条2項で規定しているところから「2項道路」といわれています。

その他、かなり、省略してますが、
面積の大きな宅地・計画道路予定地内の宅地の評価の仕方等
財産基本通達でさまざまな土地の評価方法が機械的に算出かのうです。
ぜひ、試してみてください。

＊上記はどちらも、相続税の評価です。
　売買価格とは多少異なりますが参照してみてください。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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