上籠谷町(土地ー既存宅地)現地で再度、写真を撮ってきました。(ご質問対応含みます。)

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2020年06月04日

上籠谷町(土地ー既存宅地)現地で再度、写真を撮ってきました。(ご質問対応含みます。)

宇都宮市上籠谷町(土地)ご質問対応とご紹介

 
コロナ対策で緊急事態宣言中にも何件かのお問合せいただいております。
(ありがとうございます。)

現場に行き、写真を撮りながら、この物件の最有効な方法を考えていました。

 先日、ご質問いただきました、「既存宅地の部分の件」
住宅メーカーさんから疑問が出たようですね。


 

 ご安心ください。
 
そのお答えを含めまして 
一般的な見方でのメリット・デメリット・課題に分けてご紹介させていただきます。 
まず全体の簡単な図面です。


 
まず、物件ですが、上記図面の 1617番2(赤い部分)と 1617番10(青い部分)の2筆です。

蛇足ですが、青い部分の西側の畑(休耕地)も売却希望なのですが、限られた方(農業従事者)しか
購入ができません。(別の方法で動いております。)

まず、先日のお問合せのお客様よりご質問いただいている件ですが、(この場を借りまして、)

当初は、赤い部分のみが既存宅地として認められていました。

ですから、おしゃられる通りに赤い部分にしか、建築許可はおりませんでした。

しかし、実際には建物は青い部分に建っております。

「私が生まれる前から建っていた(築100年くらい)」と近所のおばあちゃんが言われていました。

最初は、青い部分は西側の畑と一体でした。 
3年前に、土地家屋調査士さんにより、所有者が西側の畑から青い部分を宅地部分として
昨年、切り離し(分筆)が完了しました。(2年かかりました。)

そして、この分筆した部分(青い部分)を非農地としてお役所に認められております。
下記が非農地証明書になります。(個人情報部分はボカシてます。)
 
 

問題はそこからなのですが、非農地とし一般の方への売買は可能になったのですが、
赤い部分のみしか建築が認められなければ、北側の敷地が死んでしまいます。
全体の最有効利用を考えた場合に青い部分に建物を建てたいと誰もが考えます。
それで、お役所の方に何回も足を運び、現実問題として、赤い部分のみでなく、青い部分も
建築ができるように正式に認めてもらった経緯があります。


今は、弊社だけではなく、一般の方も、どなたでも、お役所に確認されれば、同じ答えが出ます。
「この地番1617番2(赤)と1617番10(青)はどちらも既存宅地なので、
建築許可が出ます。」
と 

先日の質問の件は、この辺でよろしいでしょうか?

さて、現地写真をご紹介させていただきます。 
 
 まずは、この物件の周辺の写真です。


 
天気も良かったので、より長閑な雰囲気が感じられます。(でしょう?) 
物件から西側に向けて撮影しました。

本物件は南側と東側に宇都宮市の市道(公道)と接道しております。

南側の道路の反対側で何やら新築工事が進んでいました。 

  

 ご近所方(向かい側)の方も、南側一面が畑が広がつていますのかなり見晴らしが爽快な気分になれるの
はないか?と推測されます。(若いご夫婦の方でした。)

この写真は北側の道路より撮影しました。

本物件は公民館(上籠谷町)から徒歩1分以内の場所になります。
 
 

  瓦屋根でできたしっかりとした建物ですね。

 住民の方は裕福な方が多いのでしょうか?

 本物件はこの公民館(集会場)の西側に道路を挟んで反対側に位置します。

 本物件の敷地内に古家を残してあります。

 なぜ、解体してから販売しないの?と思われるかもしれませんが、

 本物件内の家屋の写真
 
 念のため、買主さんが決まって、建築許可が正式に出てから解体をする予定です。
 (既存宅地として、証拠にもなっています。)

はい、そのまま住むには、一般の方には無理です。

この建物の西側にももう1つ納屋があります。(倒壊してます。)

 今、かんがえられる課題として出る部分の写真です。

まずは、木々の部分です。

 本物件を東南側より撮影
 
本物件の大半が緑に覆われています。

どこまで、伐採あるいは、伐根をしたら、理想の新居を建てることが可能か?


もう1つは、井戸(古いです。)をどうするか?使えるのか?使えないのか?埋めるか?埋めないか?
埋める場合には、お祓いも希望される買主さんも当然想定されます。


  本物件内の井戸の写真

 それと井戸の周辺に庭石が何個か置いてあります。(買うと高いですが処分するにも費用がかかります。)

 本物件内の庭石
 
道路側の木々です。

 本物件東側道路接道部分
 
おそらく根っこの部分は道路の下まで伸びています。
伐根まですると、道路が捲れると思います。
道路を基に復元する必要があります。(その分、売主さんに費用がかかります。) 

現況で売買代金が¥1280万円で販売中です。
この価格が高いか、お手頃か、安いかは買主さんに判断いただくしかないのですが、
逆に弊社の方では、この価格内でお客様と売主さんに納得がいただけるようにしなければ
なりません。(現在、ケースbyケースごとに工事にかかる費用を再調整中でもあります。) 
 
 本物件のご紹介   上籠谷町(土地) 


 
 物の見方・考え方を変えてご紹介させていただいております。  上籠谷町(土地)  

 アットホームでのご紹介   上籠谷町(土地)  

簡単にですが。 
ご検討の際のメリット・デメリットです。 
 
メリット
小学校(清原南小学校)が近いです。
既存宅地なので開発許可が不要です。
一応、人気の東南の角地になります。 
広々としている。 

デメリット
広すぎる。 

下水がありません。(浄化槽になります。補助金利用可能)
引渡しまでの打合せが他の物件よりも必要になるかと思います。
(解体等、木々の伐採の費用等が売主さんに負担していただく予定なので、ん?これは弊社の仕事です。) 

 


                byエステート丙(ひのえ)since 2014 


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