２つの鶴田（人気の区画整理地の盲点・購入希望者の壁）

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2021年05月21日

販売事例

※本記事は、鶴田町の販売事例シリーズです。
物件は成約済みですが、区画整理地の特徴や購入希望者の傾向を解説しています。

「こんにちわ、建て替えのお話、出てませんか？」ニッーと😊

30年以上も前になりますが、住宅営業をしていた当時、この辺りが私の担当でした。
どこをお伺いしても、煮え切れない返事ばかりです。

理由は、１つです。

「今度、ここら辺は、区画整理の工事が始まるんだよ。
役場から通知が着ていた。この前も集会に参加してきたんだ。」
という会話（断りの）が・・・

以前、この辺りは、ほとんどが田んぼ・畑で道路も狭く、あぜ道のような小道が入り組んでいました。
古い老朽化した住宅も多く、ご家族の年齢構成も建て替えには絶好のタイミングなのですが・・・

そうは言っても、土地の割当・換地などが決まり、工事が始まり、敷地が変わるまでは、まだまだ何年も先の話です。

受注に至らない営業マンとしての私は、途方に暮れていました。
あれから、30年の歳月が流れました。

今では、道路も広くなり、

様々な店舗や

こんな設備の店舗や

金融機関や

アメリカのコーヒー屋さんも建ち並んでいます。

この辺りの土地を希望するお客様が多いです。
弊社でも、この区画整理地内の土地を希望される方から、頻繁に依頼があります。

しかし、売主さんから売却の意思をいただいても、購入希望者の方に満足いただけないケースが多いのです。

何が原因と思われますか？

はい、それは、結論から言いますが、予算的な問題です。

区画整理地内を希望されるお客様に起こりやすいパターンですが、通常は住宅計画全体の予算から土地の予算を見ます。

机上計算で、
土地の坪単価 × 土地の坪数＝土地の予算
となります。

一般に住宅地としては、50坪～70坪前後（栃木県）が多いです。

机上計算：
坪28～30万 × 50～70坪
→ 「無理なく実現できそう」に見えますが…

実際には、敷地形状として検討した場合、50～70坪では理想的な地形にならない場合が多いのです。

区画整理地は整然としていますが、
奥行が長い（17mくらい） のが特徴です。

50～70坪だと、間口が狭くなり理想に届かないパターンが多いのです。

建売住宅の場合は、一括購入後に奥行調整して分譲するので違和感のない区画になりますが、個人売買ではそうはいきません。

机上計算より、予算が大きく跳ね上がることが多くなります。

お金が出せれば苦労はないのですが…

話が長くなりましたが、せっかく税金をかけた良い環境です。これは誰でも利用する権利があります。特に近くに住んでいれば。

少し、道路が狭いかもしれませんが、車が通れないわけではありません。
買物・病院・学校は距離的に近くなるかもしれません。

なにより、固定資産税を節税できます。

花より団子でいきましょう！