２つの鶴田（人気の区画整理地の盲点・購入希望者の壁）

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2021年05月21日

解決済み・過去案件

２つの鶴田（人気の区画整理地の盲点・購入希望者の壁）

「こんにちわ、建て替えのお話、出てませんか？」ニッーと?

30年以上も前になりますが、住宅営業をしていた当時、この辺りが私の担当でした。

どこをお伺いしても、煮え切れない返事ばかりです。

理由は、１つです。

「今度、ここら辺は、区画整理の工事が始まるんだよ。
　役場から通知が着ていた。この前も集会に参加してきたんだ。」
との会話（断りの）が・・・
以前、
この辺辺りは、ほとんどが田んぼ、畑で道路も狭く、あぜ道のような小道が入りくんでいました。
古い老朽化している住宅も多く、ご家族の年齢構成も、家を建て替えるには絶好のタイミングなのですが・・・

そうは言っても、土地の割当やが決まって、工事が始まり、敷地が換地されるまでは、
　まだまだ何年も先の話です。

受注にいたらない営業マンとしての私は、途方に暮れていました。

あれから、30年の歳月が流れました。

今では、道路も広くなり、　

　

様々な店舗や　

　

こんな、設備を備えた店舗や

金融機関や

アメリカのコーヒー屋さんも建ち並んでいます。

この辺りの土地を希望するお客様が多いです。
弊社でも、頻繁にこの辺り（区画整理地内）の土地を購入を希望するお客様に依頼されます。

しかし、売主さんで売却の意思をいただいても、
残念ながら、購入希望者の方に満足いただけないケースが
多いのです。

何が原因と思われますか？

はい、それは、結論から言いますが、予算的な問題です。
区画整理地内を希望されるお客様に起こり易いパターンなのですが、
通常、住宅計画全体の予算の中から土地の予算を見ますよね。

机上計算で、土地の坪単価×土地の坪数＝土地の予算（諸費用な除く）
なのですが、

一般に、住宅地の敷地として、希望される場合に、50坪～70前後（主に栃木県）
の場合が多いです。

机上で計算されると、坪28~30万以上　×　50～70坪　で土地の価格が出ますから、
少し、ご予算があれば、無理なく実現しそうなのですが、

実際には、土地の形状として検討した場合、50～70坪では、分筆してから理想的な地形にならない場合が
多いのです。
なぜなら、区画整理地は、整然としてはいますが、その分、奥行きが長く（17ｍくらいが多いです。）
50坪（165.28㎡）～70坪（231.4㎡）の面積では、、間口が狭くなり、なかなか理想の敷地に届かない
場合が多いのです。

区画整理地内の建売住宅の場合でしたら、一括で購入してから、奥行を調整して、分譲しますから違和感のない、
区画になるでしょうが、建売住宅以外で考えた場合、地主さんから売ってもらえる土地があった
場合には、机上で計算した土地の金額以上の予算を見る必要がでてきてしまいます。

お金が出せれば、苦労はないのですが・・・

話が長くなりましてごめんなさい、なので、
ただ、せっかく税金をかけた、良い環境です。これは、誰でもが利用する権利があります。
とくに、近くに住んでいれば・・・・

少し、道路が狭いかもしれませんが、車が通れない、すれ違いできないわけではありません。
買物や病院・学校などは、距離的には近くなるかもしれません。
なにより、固定資産税を節税できます。

花より団子でいきましょう！！