家族信託・空き家：放置を防ぎ、円満な不動産売却へつなげる知恵

「親が住まなくなった家が空き家になっている」「施設に入居して名義人が不在…」——そんな状態で不動産を放置すると、空き家問題だけでなく税金や売却トラブルのリスクが一気に高まります。

そこで注目されているのが、「家族信託（民事信託）」という仕組みです。この記事では、「家族信託・空き家」をテーマに、予防的な信託活用のポイントや注意点をわかりやすく解説します。
 
　　　　 
 
　　　　　　

家族信託・空き家：信託で空き家対策ができる理由とは？

家族信託とは、財産の管理や処分を信頼できる家族に任せる制度です。親が高齢化し、判断能力が低下してしまうと、不動産の売却や活用が困難になります。

家族信託を活用すれば、空き家になりそうな家を事前に信託財産として設定し、子などが管理・売却できるようにすることで、「空き家化を防ぐ」ことが可能になります。

空き家予防 解消スキームとしての家族信託

• 判断能力があるうちに信託契約を結ぶことで、将来の空き家問題に備えられる

• 親が亡くなった後も、速やかに売却・処分できる状態を維持できる

• 任意後見制度と比べ、実行までのスピードと柔軟性に優れている

不動産 売却 税金に関する注意点

信託された空き家を売却する場合でも、譲渡所得が発生し、税金が課税される点は変わりません。信託財産を売却して得た利益には、原則として受益者（多くは親）に対して課税されます。

確定申告が必要となるため、事前に税理士や信託に詳しい専門家に相談することが大切です。

国税庁が定める空き家特例と3000万円控除

被相続人が住んでいた住宅を、相続開始後に一定の条件で売却した場合、最大3000万円まで譲渡所得を控除できる「空き家特例」が国税庁から定められています。

ただし、この特例の適用には、

• 昭和56年5月31日以前の旧耐震住宅であること

• 相続開始から3年目の年末までに売却すること

• 居住用財産であること など、細かな要件があるため注意が必要です。

家族信託を活用して不動産の売却準備をしておくと、この特例の利用もしやすくなるケースがあります。

家族信託の仕組みと注意点：できること・できないこと

家族信託は万能の制度ではありません。正しく使うためには、限界やリスクも理解しておく必要があります。

信託はいつ終了しますか？

信託は、「目的が達成されたとき」または「契約で定めた終了条件が満たされたとき」に終了します。たとえば、信託財産である空き家を売却し、収益を受益者に分配した時点で信託は終わるのが一般的です。

終了後は、登記や財産の引渡し、税務処理などが必要となるため、信託の「出口戦略」も含めた設計が大切です。

信託の欠点は？

• 信託契約書の作成が複雑で、専門家の関与が必要

• 相続税対策にはなりにくい（節税効果は限定的）

• 信託財産の管理に不備があると、贈与税や課税リスクが発生する可能性も

信託を「やれば安心」ではなく、「正しく設計・管理すること」が重要なのです。

失敗例：受託者の権限不足で売却できなかった

ある事例では、信託契約に「売却権限」が明記されておらず、受託者が空き家を売却できなかったため、解体費用だけがかさみ、結局赤字で処分する結果になりました。

家族信託では、「どんな目的のために何を誰に任せるか」を契約書で明確にする必要があります。

信託できないものは？

信託財産にできるのは、「財産権を有するもの」に限られます。そのため、以下のようなものは信託の対象外です：

• 扶養義務・介護義務などの人格的な義務

• 賃貸契約などの「契約そのもの」（ただしその契約による収益は信託可能）

したがって、不動産以外の目的も含める場合は、資産の種類や信託の設計に注意が必要です。

外部リンク：👉　空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例（国税庁）

内部リンク：空き家問題と👉　不動産売却の実務ノウハウ｜エステート丙（ひのえ）

https://hinoe.biz

家族信託・空き家：放置せず、早めの一手で損しない未来へ

空き家をそのまま放置すると、税金や管理コストの負担、さらには売却不能による損失が発生しかねません。

家族信託を活用することで、親の意思を尊重しつつ、空き家になるリスクを最小限に抑え、スムーズな資産整理につなげることができます。

制度の仕組みを理解し、信頼できる専門家とともに、早めに対策を講じていきましょう。
 
 
 
　 

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