家族信託・土地・共有名義：トラブルを防ぎ円満な資産運用・売却を実現する方法

土地を親族で共有名義にしているケースは多く見られます。しかし、いざ売却や相続の段階になると、意思決定が

難航しトラブルに発展することも少なくありません。

そうしたリスクを避ける有効な手段が「家族信託」です。本記事では「家族信託・土地・共有名義」をテーマに、

よくある課題や具体的な対処法を、事例も交えて解説します。　　
 
　　　　　 

 家族信託・土地・共有名義：なぜ今注目されるのか？                              

土地の共有名義は節税などの面で一見メリットがあるように見えますが、実際には管理・処分に大きな制約が生じ

ることがあります。家族信託を活用すれば、共有による不便さを回避しつつ、柔軟な管理・運用が可能になりま

す。
 

共有名義にすると節税になるか？

土地を複数人で所有することで、相続税評価額を分散でき、一定の節税効果があるといわれています。ただし、節

税を目的とした共有名義は、後にトラブルの元になることも。

税制改正によって共有名義の節税効果は以前よりも限定的になっており、「節税目的」だけでの共有化は避けたほ

うが賢明です。

片方が死亡したらどうなる？

共有者の一人が亡くなった場合、その持分は相続の対象になります。
 

たとえば、兄弟で土地を2分の1ずつ所有していた場合、一方が亡くなるとその持分はその配偶者や子に相続され、

共有者が増えることになります。意思決定がより煩雑になり、売却や管理に支障をきたすことが少なくありませ

ん。
 

家族信託で解決できる共有名義の課題とは？                                           

家族信託を活用することで、共有名義の土地に関する意思決定を一本化し、スムーズな管理や売却を実現すること

ができます。

信託 持分 移転と信託登記

共有名義の持分を信託財産として受託者に移転することで、実質的な管理・処分権限を受託者に集約することがで

きます。信託契約を締結し、信託登記を行えば、法的にもその効力が明確になります。

信託登記では、法務局に「信託目録」を提出する必要があり、登記簿には「信託の登記」として記載されます。共

有者間の合意が前提とはなりますが、一人の受託者が代表して管理・売却できるため、煩雑な同意手続きが不要に

なります。

不動産 管理・収入の一元化

受託者が賃貸管理や修繕、固定資産税の納付などを一手に担えるため、共有者間の「誰が何をするのか」というト

ラブルを防止できます。また、賃料収入なども信託口座で管理されるため、収支の透明性も保たれます。

売却 税金 の取り扱い

信託された土地を売却した場合の税金は、原則として受益者に課税されます。つまり、信託によって持分を移した

からといって、贈与税が課されるわけではなく、売却益に対しては譲渡所得税が適用されます。

信託の設定時や終了時に贈与税・登録免許税が課税されないよう、契約書の内容や登記手続きには慎重な配慮が必

要です。
 

家族信託・土地・共有名義：失敗を避けるための注意点と実例                   

共有によるトラブル 防止のカギは「役割の明確化」

信託契約では、「誰が」「何を」「どの範囲までできるのか」を明確にすることが不可欠です。特に、売却や借地

権設定のような重要な行為には、受託者に明確な権限を付与しておく必要があります。

信託はいつ終了しますか？

信託契約で定めた目的が達成されたとき、または期間の満了などによって終了します。

例えば、「両親が亡くなった後に土地を売却して、その代金を子どもたちに分配する」などの目的が達成された時

点で、信託は終了し、登記上の手続きが必要になります。

信託の欠点は？　
 

• 専門家への依頼が不可欠で費用がかかる
   

• 節税効果は限定的
   

• 契約書の設計を誤ると、逆に課税トラブルや売却不能のリスクが高まる
   

つまり、信託の有効活用には、専門知識と綿密な設計が不可欠です。
 

メリット デメリットを整理　
 

メリット：
 

• 意思決定の一本化によりトラブル防止
   

• 受託者による柔軟な管理・運用
   

• 受益者の意思を反映した資産承継が可能
   

デメリット：
 

• 契約書作成や登記などに専門家の関与と費用が必要
   

• 家族間の信頼関係が前提
   

• 活用には制度理解が必要不可欠　
   
   

事例：共有名義の土地を家族信託でスムーズに売却　

Aさん兄弟は、父から相続した土地を2人で共有していました。兄が海外在住、弟は地元に住んでおり、売却を希望

するも兄の同意が得られず長年放置。最終的に信託契約を結び、弟を受託者として売却権限を集約することで、数

ヶ月以内に売却完了。

信託を活用したことで、物理的・心理的な距離を乗り越えて、円満な処分が実現しました。
 

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外部リンク：家族信託：👉　信託目録の電子化について｜法務省　

内部リンク　👉　不動産売却の記事　👉　トラブル回避法の記事｜エステート丙（ひのえ）

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共有名義の土地は、いざというときに「使いにくい資産」になりがちです。家族信託をうまく活用すれば、トラブ

ルの芽を摘みつつ、円滑な管理・売却・承継が可能になります。

「なんとなく共有」している方ほど、早めの見直しと信託の検討をおすすめします。　
 
 
 
 

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