家族信託・不動産・売却：将来のトラブル回避とスムーズな資産整理のために

「親の不動産を売却したいけど、将来認知症になったら手続きができなくなるのでは？」と不安に感じる方は多いのではないでしょうか。そんな悩みに対する有効な対策の一つが「家族信託」です。
 
　　　　　　　 

この記事では、「家族信託・不動産・売却」を中心に、信託を使った不動産売却のメリット・デメリット、相続・税金・登記に関する注意点、そして実際の失敗例も交えながら、売却を考えている方に役立つ情報を解説します。
 

家族信託・不動産・売却：仕組みと利用のタイミング

家族信託とは、親など資産を持つ人（委託者）が信頼できる家族（受託者）に財産の管理や処分を任せる仕組みです。不動産も信託の対象になり、将来の認知症リスクや相続トラブルを避ける方法として注目されています。

家族信託 メリット・デメリット

メリット

• 親が認知症になっても不動産を売却・賃貸できる

• 相続開始後も、信託契約に基づいて柔軟な資産承継が可能

• 成年後見制度よりも自由度が高く、将来設計に合った活用ができる

デメリット

• 専門家による契約書作成が必要で、費用や手間がかかる

• 家族間の信頼関係が前提で、トラブルが生じることも

• 節税効果は限定的で、贈与税や売却益課税には注意が必要

任意後見とどちらがいい？

任意後見制度は、判断能力が低下したときに備えて事前に後見人を決めておく仕組みですが、実際に発動するには家庭裁判所の審査が必要で、運用に制限が多いのが現実です。

家族信託は契約成立後すぐに効力を発揮できる点で柔軟性があり、日常的な不動産管理や売却に向いています。ただし、後見制度には第三者の監督があるという安心感もあり、ケースバイケースでの検討が必要です。

不動産売却時に注意したい相続・税金・登記

信託された不動産を売却する際には、通常の売買とは異なる注意点があります。制度的な枠組みと税務面をしっかり理解することが大切です。
 
　　 

相続・登記の違いに注意

信託契約により名義は受託者に変わりますが、実質的な所有権（受益権）は委託者またはその相続人が持つため、相続時には遺産分割や相続登記が必要になります。

信託登記は「信託目録」の内容とセットで管理され、通常の所有権移転登記とは異なる書類や流れが求められます。これを知らずに手続きが滞るケースもあるため、登記の専門家への相談は必須です。

売却にかかる贈与税・譲渡税

信託契約そのものには贈与税が課税されない場合がほとんどですが、売却によって得た利益には譲渡所得税が発生します。特に信託された不動産を売却する際に、**「誰の名義で課税されるか」**を把握していないと、予期せぬ納税負担が生じることも。

例えば、信託された家を子が売却した場合でも、利益に対しては委託者（親）に課税されるケースが多いです。

確定申告と信託財産の管理

不動産売却後には、受託者が委託者に代わって確定申告を行う必要があります。信託財産の収支をきちんと記録・管理しておかないと、後から税務署とのトラブルにつながる可能性もあるため注意が必要です。

なお、信託契約の内容によっては、配偶者居住権や他の受益者の取り扱いが複雑になる場合もあります。制度を活用する際は、家族全体の理解と協力が重要です。

不動産のみ信託した場合の費用感

不動産だけを家族信託する場合、契約書の作成料や登記費用を含めて30万～50万円程度が目安とされています（司法書士や契約内容により異なります）。

金融資産は含めず、実家の土地・建物だけを信託するケースも多いため、コストと効果のバランスを見ながら判断しましょう。

家族信託での不動産売却：失敗例と注意点

制度の自由度が高い反面、設計や運用を誤るとトラブルのもとになることもあります。

失敗例：信託契約書の不備で売却できなかった

ある事例では、信託契約書に「売却権限の明記」がなかったため、受託者が不動産を売却できず、結果的に高値での売却チャンスを逃したというケースがありました。

失敗例：家族間の認識違いでトラブルに

受益者と受託者の役割分担が不明確で、売却後の代金配分を巡って兄弟間で揉めた事例もあります。信託は一見シンプルに見えても、関係者全員が契約内容を正しく理解することが必要不可欠です。

家族信託・不動産・売却：後悔しないために

• 契約前に複数の専門家（司法書士・税理士）に相談

• 契約内容は文言を丁寧にチェック（売却権限の明記）

• 家族全員で話し合い、信託の目的と流れを共有

外部リンク：家族信託の税務上の取扱い（国税庁）

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/shotoku/shinkoku/860709/02.htm

内部リンク：その他の家族信託関連記事｜エステート丙（ひのえ）

https://hinoe.biz

家族信託を使った不動産の売却は、正しく設計すれば非常に有効な資産管理ツールになります。一方で、契約内容の不備や家族間の意思疎通不足が、かえって大きなトラブルを招くリスクもあります。

将来に備えて「後悔しない資産整理」を実現するために、家族信託の基本を学び、必要に応じて専門家の力を借りながら、適切なステップを踏んでいきましょう。
 
 
 

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