【宇都宮】空き家売却で損しないために｜相続税の価格と実際の売却価格はどう違う？

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2025年11月22日

空き家売却

【宇都宮】空き家売却で損しないために｜相続税の価格と実際の売却価格はどう違う？

ひょうきん：
相続のときの「評価額」と、売却査定の金額がまったく違うって相談、けっこう多いよね?。
「え？そんなに下がるの？」って、まずそこでショックを受けちゃうパターン。

ひな子：
宇都宮はエリア差も大きいからね。今日は「相続税の価格」と「実際の売却価格」のギャップを、
空き家売却の視点からわかりやすく整理していこうか。

「相続のときは『評価額は4,000万円です』と言われたのに、いざ売却しようとしたら『3,000万円くらいですね』と言われてビックリ…。」
宇都宮で相続した不動産を売却しようとすると、こんな「相続税評価額と実際の売却価格のギャップ」に驚く方が少なくありません。

この記事では、宇都宮で空き家売却を検討している方に向けて、

なぜ「相続税の価格」と「売却価格」が違うのか
宇都宮ならではの“価格ギャップ”の傾向
空き家を放置すると損をしやすい理由
損をしないための「売るタイミング」の考え方

をやさしく解説していきます。
「難しい税金の話はちょっと…」という方でも読みやすいように、例え話や宇都宮の実例を交えながら説明しますので、気楽に読み進めてください。

宇都宮で空き家売却を考える前に知っておきたい｜相続税の価格と実際の売却価格の違い

「相続税評価額＝売却価格」ではない！宇都宮の不動産で起きやすい“価格ギャップ”とは？

ひょうきん：
相続の書類に書いてある「評価額」を見て、そのままの値段で売れるって思い込んじゃう人、多そうだよね…。
なんか“公式の価格”って感じがするし。

ひな子：
でも相続税評価額って、あくまで「税金計算用の数字」なんだよね。
売却価格は市場の需要や物件の個性で決まるから、役割も計算の考え方もぜんぜん違うの。
まずは「イコールじゃない」という前提だけ押さえておくと安心だよ。

まず最初にお伝えしたいのは、「相続税評価額＝売却価格」ではないという大前提です。

相続のときに使う「相続税評価額」は、主に次のような指標をもとに計算されます。

路線価：国税庁が毎年発表する、道路に面した土地の価格
固定資産税評価額：固定資産税や都市計画税の計算に使う評価額

一方、売却価格は、

実際に近隣で売れた事例（成約価格）
現在の需要・供給バランス
物件の個別事情（陽当たり・接道・古家の状態など）

といった「そのときの市場の雰囲気」によって決まります。

そのため、

相続のとき：「税金を計算するための評価」
売却のとき：「実際に買ってくれる人がいくら出すか」

という違いがある以上、両者に差が出るのはむしろ当たり前なのです。

相続の時は高いと言われ、売るときは安い？──“評価額の不思議”を解説

ひょうきん：
「相続の時は『いい土地ですよ』って言われたのに、査定したら『思ったより安いですね』って…
そりゃガックリくるよね。気持ちはすごく分かる…。

ひな子：
うん、そのギャップには理由があるんだよ。評価は「平均的な前提」で出していて、
古家の状態や土地の形、再建築のしにくさみたいなマイナス要因は、売却のときに一気に効いてくることが多いの。
「なんで安いの？」を一緒に整理していくところからスタートしようね。

「相続のときは税理士さんに『けっこう高い土地ですね』と言われたのに、売却査定をしたら『思ったより安いですね』と言われた…。」
このギャップには、いくつかの理由があります。

相続時の評価は“平均的な前提”で計算される
路線価や固定資産税評価額は、あくまでエリア全体の傾向を踏まえた“平均的なもの”。個々の土地の細かい条件（変形地・高低差・再建築のしにくさなど）は十分に反映しきれていないことがあります。
売却価格は「買い手の目線」で決まる
実際に購入する人が重視するのは、生活のしやすさ・資金計画・近隣物件との比較です。接道条件が悪かったり、古家の解体費用がかかる場合は、その分だけ価格交渉を受けやすくなります。
相続時と売却時で市場環境が変わっている
数年たつうちに、金利・景気・人口動態などが変化し、同じエリアでも「売れやすい時期・売れにくい時期」が生まれます。その結果、「相続当時よりも買い手の勢いが弱い」ということも十分ありえます。

つまり、相続時に「高いと言われた」＝「高く売れる」ではないということです。
数字だけにとらわれず、今の市場でいくらくらいが“現実的”なのかを確認することが大切です。

路線価と実勢価格のズレ：宇都宮では“2割～3割差”が当たり前？

ひょうきん：
路線価と実勢価格が2?3割ズレるって聞くと、「え、それアリなの？」ってビビる人もいそう…。
なんか、損している気分になるよね。

ひな子：
宇都宮では、実はそれがわりと普通なんだよ。人気エリアは評価より高く売れることもあるし、
郊外だと「評価は高いのに買い手がつきにくい」こともあるの。
だから路線価だけで判断しないのがポイントだね。

宇都宮でも、路線価（相続税評価のベース）と実勢価格（実際に売れる価格）に2～3割の差が出るケースは珍しくありません。

傾向としては、

人気エリア・利便性の高い場所：
実勢価格が路線価を上回ることが多い（＝評価額より高く売れることも）。
郊外・需要が落ちているエリア：
実勢価格が路線価を下回ることが多い（＝評価額の割に売れにくい）。

この「ズレ」は、地価の上昇・下落のタイミング、駅やバイパスへのアクセス、周辺の開発状況など、多くの要因が絡み合って生まれます。
つまり、宇都宮の空き家売却では「路線価だけを見て判断する」のは危険であり、必ず実際の販売事例や査定結果をチェックすることが重要です。

相続時に4000万円だった土地が、売却では3000万円？──よくある3つの理由

ひょうきん：
「4,000万円って聞いてたのに、査定は3,000万円前後です」なんて言われたら、
そりゃガックリどころか、イスから転げ落ちそうになるよね…。

ひな子：
でも、そこにはちゃんと理由があるんだよ。古家の解体費用やリフォーム費用、ニーズの変化、
それから評価のときに反映しきれていない土地のマイナス条件…。
ひとつずつ分解していくと、「なるほど、そういうことか」と納得しやすくなるはず。

たとえば、

・相続税の計算に使った評価額：4,000万円
・実際に査定してみた売却価格：3,000万円前後

というケースは、決して珍しくありません。この1,000万円の差が生まれる主な理由として、次の3つが挙げられます。

古家の解体・リフォーム費用が重い
古家付きの土地の場合、買い手側は「解体費用」や「大規模リフォーム費用」も含めて総額を考えます。
その結果、「建物の状態が悪い＝その分だけ土地値から差し引いて考える」という判断になり、査定額が下がることがあります。
需要の中心が変わっている
数年前と比べて、生活者のニーズが「駅近・コンパクト」「学校・商業施設へのアクセス重視」に大きく傾いています。
車がないと生活しづらい郊外立地や、大きすぎる敷地は、以前よりも買い手の層が限定され、結果として価格が伸びにくくなります。
相続評価時に“補正”が十分に効いていない
路線価評価は、一定の補正はあるものの、「高低差が大きい」「形がいびつ」「セットバックが必要」などマイナス要因が十分に反映されていないこともあります。
一方で、実際に売却する際の査定では、こうしたマイナス要因がシビアに見られます。

このように、「評価額マジック」に惑わされず、今の市場での“現実的なライン”を知ることが大切です。

地価公示・路線価・査定額…“3つの価格”を整理して正しく比較する方法

ひょうきん：
「地価公示」「路線価」「固定資産税評価額」「査定額」…
カタカナと数字のオンパレードで、正直どれ見ればいいのか迷子になるよ…。

ひな子：
それぞれ「何のための価格か」が違うだけなんだよ。
売却を考えるなら、少なくとも路線価と不動産会社の査定額をセットで見ると、
今の相場感がつかみやすいよ。
あとは、公的な指標として地価公示もちらっとチェックしておくと安心だね。

不動産には、よく似た「価格」がいくつも出てきます。混乱しないように、代表的な3つを整理しておきましょう。

地価公示・地価調査
国土交通省や都道府県が公表する、公的な土地価格の指標。
実勢価格のおおむね9割前後を目安にしていると言われます。
路線価（相続税路線価）
相続税や贈与税の計算に使われる価格。
一般的には、地価公示のおよそ8割程度を目安に設定されます。
査定額・実勢価格
不動産会社が、市場の動きや近隣の成約事例をもとに算出した「売れるであろう価格」。
実際の売出価格・成約価格にもっとも近い数字です。

ポイントは、

どの価格も「目的」が違う（税金計算用なのか、市場取引の目安なのか）
どれか1つだけで判断しない（複数を見比べてバランスを見る）

ということです。

宇都宮で空き家売却を考えるなら、最低でも「路線価」と「査定額（売却査定）」の2つは必ずチェックしましょう。
さらに余裕があれば、国土交通省の公表している地価公示・地価調査も合わせて見ると、「高すぎる期待」や「不安になりすぎ」を防ぎやすくなります。

LRT開通・エリア再開発──相続後に“評価が変わる”ケースも

ひょうきん：
LRTが通ってから、「あれ？前より問い合わせ増えたぞ？」ってエリア、確かに出てきたよね?。
交通の便利さって、やっぱり大きいんだなあ。

ひな子：
うん。LRTだけじゃなくて、周辺の再開発や商業施設の増加なんかも影響するからね。
相続から何年か経っているなら、一度「今の評価」がどうなっているか確認してみるといいよ。
逆に、人口減少が進んでいるエリアは、早めに動くかどうかもポイントになってくるね。

宇都宮ならではのポイントとして、LRT（次世代型路面電車）の開通や再開発によって、相続後にエリアの評価が変わるケースもあります。

たとえば、

LRT停留所へのアクセスが良くなり、「通勤・通学に便利」と評価される
周辺に商業施設や医療機関が増え、生活利便性が向上する
将来的な区画整理・道路拡張計画により、土地のポテンシャルが上がる

こうした変化があると、相続時にはそこまで評価されていなかったエリアが、数年後には人気エリアに近づいてくることもあります。
逆に、人口減少や空き家増加が進むエリアでは、「思ったほど価格が伸びなかった」「むしろ下がってしまった」ということも起こり得ます。

つまり、宇都宮の空き家売却では、

いま売るべきか
もう少し様子を見るべきか

を判断するために、LRT・再開発・人口動態など“街の変化”にも目を向けることが大切です。

「税金を払いすぎた？」と思う前に知っておきたい“相続評価の限界”

ひょうきん：
実勢価格より評価額が高いと、「これって税金払いすぎじゃない？」ってモヤモヤしちゃうよね…。
気持ちはめちゃくちゃ分かる…。

ひな子：
その気持ちも分かるけど、評価はあくまで「その時点の平均的な目安」なんだよね。
大事なのは「払いすぎたかどうか」だけじゃなくて、
これから売る・貸す・活用するなど、どう活かしていくか。
次の一手でトータルの結果はまだまだ変えられるよ。

実勢価格よりも相続税評価額が高かった場合、

「これって…もしかして税金を払いすぎたんじゃないの？」

と感じる方もいるかもしれません。しかし、ここで理解しておきたいのが「相続評価の限界」です。

評価は「平均値」であって「保証価格」ではない
路線価や評価額は、その時点での標準的な前提に基づいた数字であり、「将来必ずこの値段で売れます」という保証ではありません。
個別事情は評価しきれない
変形地・高低差・隣地とのトラブル・境界未確定など、実務上のマイナス要因は、相続時の評価では十分に織り込まれていないことが多いのが実情です。
市場の変化は誰にも読み切れない
景気・金利・人口動態などの変化は、数年前には予測しきれない部分も多く、「結果的に評価より安くなった」ということも起こりえます。

大切なのは、「払いすぎたかどうか」よりも「これからどう活かすか」です。
空き家をそのままにしておくのか、売却して資金に変えるのか、賃貸や活用を考えるのか──これからの選択によって、トータルの損得が大きく変わってきます。

宇都宮で空き家売却を成功させるために｜価格差を理解して“損しない売り方”を選ぶ

空き家をそのままにしておくと“評価だけ高くて売れない”状態に陥ることも

ひょうきん：
「忙しいからそのまま…」って先延ばししてるうちに、空き家がどんどん傷んじゃうパターン、
本当に多いんだよね。固定資産税だけきっちり請求が来るっていう…。

ひな子：
そうなると、「評価だけ高くて売れない」状態になりやすいのがもったいないところ。
まずは「売るかどうか」を決める前でもいいから、今の価格やリスクだけでも把握しておくと安心だよ。
相談は早いほど、選べる選択肢も広がるからね。

相続した空き家をそのまま放置していると、次のようなリスクがじわじわと効いてきます。

固定資産税・管理コストだけが毎年出ていく
建物の傷みが進み、売却時の印象が悪くなる
草木の繁茂やゴミ不法投棄など、ご近所トラブルの火種になる
空き家対策の強化により、将来税負担が増える可能性も

評価額はそれなりにあるのに、「実際には買い手がつきにくい」「値下げしないと動かない」という状態に陥ると、精神的な負担も増えがちです。
宇都宮でも、「もっと早く動いていればよかった…」という声は少なくありません。

「使う予定がない」「将来そこに住む可能性も低い」と感じているなら、空き家問題が深刻化する前に一度売却相談をしておくのがおすすめです。

宇都宮の傾向：市街地は評価より高く、郊外は低くなる“二極化現象”

ひょうきん：
同じ「宇都宮市」なのに、駅近と郊外で動き方がこうも違うとは…
データ見ててけっこうビックリしたよ。

ひな子：
だからこそ「エリアに合った戦略」が大事なんだよね。
市街地は強気の売り方もありだけど、郊外は価格設定や活用方法を柔軟に考えた方が、
スムーズに話が進むことも多いの。
同じ空き家でも、「どこにあるか」でアプローチを変えるのがポイントだよ。

宇都宮の不動産市場は、「市街地」 vs 「郊外」の二極化が少しずつ進んでいると言われています。

市街地・利便性の高いエリア
駅へのアクセス、LRT停留所、商業施設、医療機関などが揃うエリアは、路線価よりも高い価格で売れるケースもあります。
共働き世帯や高齢者夫婦が「車に頼らず生活したい」と考える傾向も、追い風になっています。
郊外・車依存エリア
一方、人口減少・高齢化が進むエリアでは、「評価額の割に買い手が見つからない」というケースも増えています。
若い世代のニーズが減り、売却までに時間がかかることも珍しくありません。

同じ「宇都宮市内」の空き家でも、「エリアによって戦略を変える必要がある」というのが現実です。
市街地寄りなら相場より強気で売り出せる場合もありますし、郊外なら価格設定・販売期間・活用方法を柔軟に考えたほうがよいケースもあります。