宇都宮・空き家売却・境界問題・私道負担問題｜“揉めない売却”のための実務ガイド
ひょうきん：
境界があいまいだと「ここからウチの土地？」ってもめやすいんだよね。特に空き家売却だと、後から指摘されると手続きが止まっちゃうんだ。
さゆり：
そうそう。私道だと「掘削や通行にハンコが必要」ってケースも多いわよね。判子が揃わなくて売却が長引くなんてことも珍しくないの。
ひょうきん：
だからこそ、売る前に「境界の確定」と「私道の同意確認」をやっておくのが最短ルート！準備さえ整えばスムーズに進むんだ。
「境界があいまい」「私道のハンコが揃わない…」――宇都宮での空き家売却は、境界問題・私道負担問題がネックになりがち。この記事では、よくある詰まりポイントを整理し、売却の前に整えておく“最短ルート”をわかりやすく解説します。
宇都宮・空き家売却・境界問題・私道負担問題｜まず押さえる前提
宇都宮市道路寄付
ひょうきん：
私道なのに長年“公道みなし”で使われているケース、意外と多いんだよね。売却のときに金融機関から突っ込まれることもあるんだ。
さゆり：
そうね。条件を満たせば市に寄付して公道化できることもあるし、事前に相談しておくと買主や金融機関も安心するわ。
前面通路が私道でありながら長年“公道みなし”で使われているケースでは、要件を満たせば市に寄付して公道化を検討できることがあります。寄付検討のゴールは「将来の通行・掘削（上下水道等）の安定」。ただし、法令・形状・幅員・利害関係人の同意など条件があり、事前相談→技術審査→受入可否判定の流れになります。売却前に相談しておくと、買い手と金融機関への安心材料になります。
昭和４０年代の分譲地 工事完了後の確定測量の有無
さゆり：
昭和40年代の分譲地だと、確定測量図や境界標がないケースも結構あるのよ。図面があっても現況と合わないことも…。
ひょうきん：
だから売却前に確定測量しておくと、面積や境界の不安がなくなって成約も早くなるんだね！
昭和40年代造成の分譲地には、工事完了後の「確定測量図」や「境界標」不備が残る地域が見られます。購入時図面（実測図・配置図）があっても、現況と合わないことがあるため、売却前に隣地立会いの確定測量（境界確認）を検討しましょう。
メリット：面積や境界の不確実性（金融・買主の不安要素）を解消＝成約スピードと価格のブレーキを減らせます。
平成以前の分譲地 土地面積に誤差が多い理由
ひょうきん：
昭和の分譲地は、完了検査が図面ベースで行われていたから、実測面積を確認しないまま販売されたケースが多いんだ。だから登記面積と現況が合わないこともあるんだよね。
さゆり：
一方で平成に入ってからは、分譲地の完了検査で確定測量が求められるようになったわ。だから売却前に現況測量と越境チェックをして、是正方法を示しておくのが大切なの。買主の不安も減って、無理な値下げを防げるのよ。
平成以降の測量制度・機器の精度向上に比べ、旧来は磁石測量・紙図面の累積誤差が残ることも。さらに、越境（ブロック・軒・排水）や私道後退の扱いで、登記面積≠利用面積という認識ズレが生まれます。
対策：現況測量（境界・地積・越境チェック）＋是正方法（覚書・移設計画）の提示で、価格交渉の“理由なき指値”を抑えられます。
広い面積を分筆するには、まず境界協定は必須
さゆり：
大きな土地を分筆して売るなら、まずは境界協定が必須よ。ここが曖昧だと全部の区画が止まっちゃうから。
ひょうきん：
なるほど！境界確定→設計→分筆登記の流れを先に整えておけば、買主のローン審査もスムーズで販売期間も短縮できるんだね。
大きな土地を複数区画に割って売る（分筆売却）なら、隣地との境界確定（協定）→設計→分筆登記が基本順序。
進め方の目安：
- ① 事前調査：用途地域・道路種別・上下水道の引込可否
- ② 測量士へ相談：境界立会い段取り／確定測量図作成
- ③ 設計：区画割・進入路・ライフライン計画（私道の場合の負担や持分設計）
- ④ 分筆登記：売却スケジュールと広告開始日を逆算して実施
これらを売却前に“見える化”できるほど、買主の金融審査が通りやすく、販売期間も短縮されます。
宇都宮・空き家売却・境界問題・私道負担問題｜価格と売り方の戦略
買取価格と仲介価格はどう違いうのか
ひょうきん：
「仲介と買取って、結局どっちが得なんだろう？」って、よく相談を受けるんだよね。
さゆり：
買取はスピードと確実性が強み。でも価格は業者の仕入値ベースだから抑えめね。一方、仲介は相場に近い価格を狙えるけど、境界や私道の整備・時間が必要なの。状況次第で切り分けるのが現実的よ。
買取はスピード・確実性の代わりに仕入値基準（整備費・リスク・利益が内包）。仲介は市場相場を狙える代わりに整備と時間が必要。
境界・私道の不確定要素が多いほど仲介の難度は上がるため、測量・同意取得・ライフライン計画など“金融が見たい書類”を揃えられるなら仲介優位、難易度が高く時間との勝負なら買取が現実解――という切り分けが実務的です。
私道の場合、売却の際には確認が必要 道路通行と掘削の同意
さゆり：
私道物件では「通行承諾」だけでなく「掘削承諾」も要チェックよ。上下水道やガス工事のときに承諾が取れていないと、ローンも難しくなるの。
ひょうきん：
なるほど！承諾の期限や復旧の仕様まで書面で取り交わしておけば、買主も金融機関も安心できるってわけだね。
前面が私道の物件は、通行承諾だけでなくライフライン工事に伴う掘削承諾の可否がポイント。将来の上下水道・ガス・光回線の工事や舗装復旧に関する承諾の範囲・費用負担・連絡体制を、持分所有者または管理者と書面で取り交わすと、金融面の不安が一気に下がります。
チェック項目：私道の権利（持分の有無）／承諾者の範囲／承諾の期限・再承諾の要否／復旧仕様／共有者不在時の対応。
売却を加速する“書類パック”の作り方
ひょうきん：
書類をまとめるのって地味だけど大変だよね…。でも効果あるの？
さゆり：
もちろん！確定測量図や私道承諾、インフラ状況を1ファイル化して提示できれば、内見のときに買主の不安が一気に減るわ。指値やキャンセルも防げるから、売却スピードも上がるのよ。
- 確定測量図・境界確認書・越境の有無
- 前面道路の種別（公道/私道）・幅員・中心線・法42条の扱いメモ
- 私道承諾（通行・掘削）・私道負担面積・持分割合
- 上下水道・ガス・電気の引込状況と将来計画（概算見積）
- 販売図面（区画割・建築可否の留意点）＋“想定活用”の提案
これらを1ファイル化して内見前に提示できると、指値とキャンセル率を大きく抑えられます。
宇都宮・空き家売却・境界問題・私道負担問題｜実務チェックリストと無料相談
実地で確認したいミニチェック
ひょうきん：
境界や私道のことって、普段は気にしないけど…売却のときにはすごく大事になるんだね。チェックポイントが多くてちょっと不安になっちゃうよ。
さゆり：
でも大丈夫！ロードマップに沿って役所確認→測量→協定→私道整理と順に進めれば、スッキリ整理できるわ。資料を一本化すれば金融機関も安心して融資を出せるし、売却スピードもアップするの。
- 境界標の有無／破損／移設の必要性
- 越境（上空：庇・樹木、地上：塀・設備、地下：配管）と是正方法
- 前面道路の占有物（桝・桝蓋・電柱）と管理者
- 私道の所有者一覧・連絡先・承諾書式の有無
- 雨水・汚水の排水経路、桝位置、負担区分
進め方のロードマップ（最短ルート）
- 事前相談：用途・道路・上下水道を役所で確認（宇都宮市＋各管理者）。
- 測量・協定：隣地立会い→確定測量→越境整理→境界協定。
- 私道整理：通行・掘削承諾の範囲と書式を合意、持分の有無を明確化。
- 資料の一本化：“買える物件”として金融向けにパッケージ化。
- 売却方式の決定：整備度合い・時間軸で「仲介／買取」を選択。
宇都宮・空き家売却・境界問題・私道負担問題：無料相談と次の一歩
さゆり：
揉めやすいのは「見えない情報」。だからこそ、早めに現地確認して一緒に整理するのがおすすめよ。
ひょうきん：
そうだね！「まずは相談」からなら気軽に動けるし。僕らも最短ルートで段取りを提案できるから、安心して声をかけてほしいな。
揉めやすいのは「見えない情報」。境界・私道・ライフラインを先に整え、金融が分かる書類で見える化すれば、宇都宮でも空き家売却は一気に進みます。まずは現地確認と簡易診断から。最短ルートでムダなく段取りします。
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現地確認や簡易診断から最適な解決プランをご提案します。
さゆり：宇都宮で空き家を売却したい方は、下の関連記事もぜひ参考にしてください。
相続や査定、解体のポイントなどをまとめています。
🏡🌳 空き家売却 関連記事リンク集
👉内部リンク：エステート丙（ひのえ）｜宇都宮の空き家・境界・私道のご相談
👉 外部リンク：宇都宮市公式サイト（道路・境界に関する相談窓口の確認はこちら）
※本記事は一般的な解説です。個別の要件・手続は変更される場合があります。最新の運用は宇都宮市・各管理者・司法書士・土地家屋調査士等にご確認ください。
by エステート丙（ひのえ） since 2014
