【宇都宮・空き家売却】空き家を賃貸にすると税金はどう変わる？売る前に知っておきたいポイント
宇都宮で親の家や実家を相続したあと、
「すぐ売るより、ひとまず賃貸に出した方が得なのかな？」
と悩む方が増えています。
ただ、ここで見落とされがちなのが「税金の変化」です。
空き家のまま持つのか、売却するのか、賃貸に出すのかによって、
固定資産税・所得税・住民税・相続税の考え方が大きく変わってきます。
この記事では、「宇都宮」「空き家売却」「賃貸にしたときの税金」に絞って、
これから実家や空き家の活用を考える方に、やさしく・実務的にポイントを整理してお伝えします。
宇都宮・空き家売却と「賃貸化」で税金はどう変わる？
① 宇都宮の空き家を“貸す”と税金はどうなる？売却と大きく変わる３つのポイント
アライ：
空き家って「売るか残すか」だけじゃなくて、
「貸す」という選択肢もけっこう現実的なんだよね。
でも、税金がどう変わるのかは意外と知られていないんだ。
さゆり：
そうね。固定資産税・所得税・必要経費…
実際に賃貸にするとお金の流れが大きく変わるの。
ちゃんと理解しておけば、損せず活かせるわよ。
同じ「実家」でも、売却する場合と賃貸に出す場合では、税金の考え方がガラッと変わります。
まず押さえておきたいポイントは次の３つです。
１．税金の種類が変わる
売却した場合は、利益が出れば譲渡所得税（＋住民税）の世界になります。
一方、賃貸にすると「不動産所得」として所得税・住民税の対象になります。
２．固定資産税・都市計画税の扱い
住宅として使われている土地には、固定資産税の住宅用地特例（税額が軽減される制度）が適用されます。
空き家でも、貸家として利用されれば原則「住宅用地」としての軽減が維持されるため、
「放置して管理不全」になるよりは税金面で有利になるケースが多いです。
３．収入と支出のバランスが重要になる
売却の場合は「一度きり」の取引ですが、賃貸は毎年継続するお金の出入りになります。
家賃収入があっても、修繕費・管理費・火災保険・固定資産税などがかかるため、
「手元にいくら残るのか」をしっかりシミュレーションすることが大切です。
② 固定資産税は上がる？下がる？賃貸化で意外と知られていない税金の仕組み
アライ：
賃貸にすると固定資産税が上がるのか下がるのか…
ここを勘違いしている人が本当に多いんだよ。
さゆり：
賃貸用住宅なら特例が使えるケースもあるし、
空き家のまま放置より有利になる可能性もあるのよね。
「空き家を賃貸にしたら、固定資産税が大きく変わるの？」という質問をよくいただきます。
結論から言うと、賃貸にしたからといって固定資産税が急に６倍になるようなことは通常ありません。
むしろ注意したいのは、空き家のまま管理不全になることです。
倒壊の危険や景観の悪化などから「管理不全空き家」「特定空家」等に指定されてしまうと、
住宅用地の軽減が外れる可能性があり、固定資産税が一気に高くなるリスクがあります。
一方、人が住む前提で賃貸活用されている住宅であれば、
基本的には住宅用地としての軽減が働きやすく、
「放置」しているよりも税負担が安定しやすいという側面があります。
ただし、土地の面積や建物の状況、用途変更などによって個別の判断が必要になるため、
具体的な税額については宇都宮市の固定資産税課や税理士など専門家に確認するのがおすすめです。
③ 「青色申告」「必要経費」「減価償却」…賃貸にすると税メリットが増える理由
アライ：
青色申告が使えると節税効果が大きくなるんだ。
実家を賃貸にしても立派な“事業”だからね。
さゆり：
必要経費や減価償却も計上できるし、
家賃収入がある程度あれば本当に大きいわよ。
空き家を賃貸にすると、家賃収入が「不動産所得」になります。
このとき、きちんと申告すれば税金面のメリットも活用できるようになります。
● 青色申告の特典
一定の要件を満たして青色申告を選択すると、青色申告特別控除などの優遇があります。
複式簿記や帳簿保存などの手間は増えますが、節税効果が期待できる方式です。
● 必要経費をしっかり計上できる
賃貸に関わる支出（固定資産税、火災保険料、修繕費、管理委託料、広告費など）は、
条件を満たせば必要経費として控除できます。
「家賃＝丸ごと利益」ではなく、経費を差し引いた分に税金がかかる仕組みです。
● 減価償却費で負担を平準化
建物部分の取得価額（または相続時の評価など）をもとに、
耐用年数に応じて減価償却費
現金の支出はなくても経費としてカウントできるため、
実際のキャッシュフローと課税所得の差をうまく調整するイメージです。
ただし具体的な計算方法や対象となる経費はルールが細かいため、
実際に賃貸化を検討する場合は税理士など専門家への確認が安心です。
④ 空き家のままより有利？賃貸化で“管理不全空き家”を避けられるワケ
アライ：
空き家のまま放置してると“管理不全空き家”に認定されるリスクがある。
税金6倍なんてことにもなりかねないんだよ。
さゆり：
賃貸にすれば使われる家になるから管理が自然に進むわ。
結果として“空き家税対策”にもなるのよね。
近年は、全国的に「空き家対策」が強化され、宇都宮でも例外ではありません。
放置された空き家は、治安や景観、防災上の問題から、
行政や近隣住民からの目が厳しくなっているのが現状です。
賃貸として人が住んでいる、あるいは貸す前提で整備されている状態であれば、
・定期的な通風・通水
・庭木や雑草の管理
・建物の補修や安全確保
などが行われやすく、「管理不全空き家」認定を回避しやすいというメリットがあります。
「売るほどではないけれど、放置も怖い…」という場合、
賃貸化は空き家税や管理不全によるペナルティを避けつつ活用できる選択肢といえます。
⑤ 宇都宮の郊外物件でも貸せる？賃貸需要があるエリアの“税金視点”
アライ：
宇都宮の郊外でも、単身向けやファミリー向けの需要がある場所があるんだ。
税金面だけじゃなくて収支も見ないとね。
さゆり：
収入と支出のバランスが重要ね。
ただ貸せば得、というわけでもないのがポイントよ。
「宇都宮の郊外だと、貸しても借り手がつかないのでは？」という不安を持つ方も多いです。
たしかに、駅チカ・市街地と郊外では需要の質が違うのは事実です。
ただ、郊外には郊外なりのニーズもあります。
・駐車場が広い戸建て
・子育て世帯向けの庭付き住宅
・静かな住環境を求める世帯向け
こうした需要をうまく捉えられれば、郊外でも安定した賃貸運用ができる可能性はあります。
税金の視点で見ると、
・家賃設定が低くなりやすい
・その分、利益（不動産所得）が抑えられる
・修繕費や固定資産税とのバランスが重要になる
といった特徴があり、「利益は少しでも、赤字にならず維持できればOK」という考え方も選択肢になります。
賃貸にする前にチェックしたい「収支」と「相続」のポイント
⑥ 家賃収入が増えるほど税金も増える？損しないための節税ポイント
アライ：
家賃が増えると税金も上がるけど、同時に経費も使えるからね。
そのバランスを見て判断したいところ。
さゆり：
修繕費や管理費も経費にできるから、
“税金が増える＝損”とは限らないのよね。
賃貸にすると、家賃収入が増えるほど所得税・住民税の負担も増えます。
「稼げば稼ぐほど税金で取られる」と感じる方もいますが、
ポイントは“手取りベースでいくら残るか”です。
● 家賃設定は「周辺相場」と「維持コスト」を見ながら
宇都宮の賃貸相場や物件の状態を踏まえ、
・家賃 × 入居率（空室の可能性）
・年間の修繕やメンテナンス
・固定資産税・保険料
などを織り込んだうえで収支シミュレーションを行うことが大切です。
● 節税のカギは「経費」と「申告方法」
・青色申告の特典を活かす
・一度に大きなリフォームをするか、何年かに分けるか
・保険や管理委託の見直し
など、収入と経費のバランス調整で税負担は変わります。
「とりあえず貸してみる」ではなく、事前に数字で確認しておくことが、損しないポイントです。
⑦ 親名義のまま貸すのはNG？相続前後で変わる税金ルール
アライ：
親名義のまま貸すのは税務上トラブルの原因になるんだよね。
相続前後でルールが変わるから要注意だよ。
さゆり：
そうね、名義が誰かで税金の扱いが変わるの。
特に相続のタイミングは慎重に進めないとね。
よくあるのが、
「親が施設に入ったので、そのまま親名義で貸して家賃を管理している」
というケースです。
・家賃収入は原則として所有者（親）の所得として扱われます。
・相続が発生した場合、そのタイミングで名義・所得の扱いが変わります。
このあたりは税務上のルールが絡んでくるため、自己判断は要注意です。
将来の相続を見据えるなら、
・いつ名義を変えるか
・誰が家賃を受け取るか
・相続発生後の取り扱いをどうするか
も含めて事前に相談しておくと安心です。
⑧ 賃貸が合わないケースも？“維持コストで赤字になる物件”の特徴
アライ：
何でも“貸せば得”って思うのは危険なんだよ…。
修繕費で家賃以上に赤字になるケースもあるからね。
さゆり：
設備が古すぎたり、給湯・屋根・排水などが弱い物件は注意ね。
“貸す前の見極め”が本当に大事なの。
すべての空き家が「賃貸に出せば得になる」わけではありません。
賃貸に向かない物件の特徴としては、例えば次のようなものがあります。
・大規模なリフォームが必要で、投資額の回収が難しい
・立地的に賃貸ニーズが弱く、空室リスクが高い
・土地が広すぎて固定資産税が重く、家賃だけでは支えきれない
このような場合、「貸すためのコスト」と「入ってくる家賃」を比べると、
結果的に赤字になってしまうことも珍しくありません。
賃貸にこだわらず、売却・一部活用・更地化など、他の選択肢も含めて検討したほうが良いケースです。
⑨ 実際の相談例：貸すつもりが“税金と修繕費で赤字”になったケース
アライ：
実際に“貸したら赤字になった”って相談は宇都宮でも多いんだ。
特に築古で修繕が多い物件は収支が厳しくなりやすい。
さゆり：
「貸す」か「売る」かは、
税金と修繕費を合わせて“シミュレーション”して決めるのが一番ね。
イメージしやすいように、よくあるパターンを一つご紹介します（内容はイメージです）。
・宇都宮郊外の築40年以上の戸建て
・家賃は月６万円で貸せそう
・ただし、入居前に水回りと外壁のリフォームが必要（数百万円）
一見すると「家賃が入るならいいかも」と思えますが、
・リフォーム費用の回収に長い時間がかかる
・入退去のたびに追加の修繕が発生する
・固定資産税や保険料は毎年かかる
といった要素を踏まえると、
「トータルで見るとそれほど得ではなかった」ということも多いのです。
大事なのは、感覚ではなく数字で確認すること。
シミュレーションをしたうえで、「貸すか・売るか」の判断をするのが安心です。
⑩ まとめ：賃貸か売却かは“税金と収支”から逆算するのが一番確実（宇都宮・空き家売却）
アライ：
最後は“数字で判断”。感覚じゃなくて収支を見れば後悔しないよ。
宇都宮の空き家はケースバイケースだからね。
さゆり：
迷ったら一度プロに相談して“今の状態”を整理するのが一番よ。
むしろ心の負担が軽くなるはずだわ。
宇都宮で空き家をどうするか考えるとき、
「売るか、賃貸か、どちらが正解か？」という質問をよくいただきます。
結論は、「そのご家庭の収支・状況によって正解が変わる」ということです。
・固定資産税や維持費はどのくらいかかるか
・リフォームや修繕にいくら必要か
・どの程度の家賃収入が見込めるか
・将来、相続人がその家をどうしたいのか
これらを整理したうえで、税金と収支から逆算して考えるのが一番確実です。
宇都宮・空き家売却の相談窓口として、
「売る」「貸す」「いったん保留」など、
いくつかの選択肢を一緒にシミュレーションすることもできます。
迷ったまま空き家を放置してしまう前に、一度、ご自身のケースを数字で見える化してみませんか。
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