生前贈与・実家・賃貸：親の賃貸アパートや実家の活用と贈与の最適解

「親の持っている賃貸アパートや実家をどうするか」――相続前に悩む方が増えています。

この記事では、「生前贈与・実家・賃貸」をテーマに、古いアパートや実家を子どもに贈与する際の手続き・税

金・評価方法、そして贈与後の家賃収入の扱いについて、分かりやすく解説します。
 
 
 　　　　　                    
 

生前贈与・実家・賃貸：親のアパートや実家は早めに整理すべき？             

賃貸物件や実家を所有している親が高齢になるにつれ、「いつ、どうやって子どもに引き継ぐか」が重要になりま

す。生前贈与を検討することで、相続時のトラブルを防いだり、相続税対策をしたりと、早期の対応が有効になる

場面も多いのです。
 
 
　　　　　　　　　　　　　　　　　 
 

   アパートの生前贈与手続きの基本　
 

• 贈与契約書の作成（公証役場での確定が望ましい）
   

• 登録免許税（評価額の2％）の支払い
   

• 贈与税の申告と納付（基礎控除：年間110万円）
   

• 不動産登記の名義変更手続き（司法書士依頼が一般的）　
   

贈与契約を明文化することで、後日の相続人間での争いを避ける効果もあります。
 

賃貸アパートの場合、所有権の名義だけでなく、家賃収入の振込先・契約関係の変更も必要です。賃借人に対する

通知や、新たな賃貸借契約書の交付が必要なケースもあり、実務的な対応が欠かせません。　
 

   親のアパートの家賃収入を子どもに移すには？　
 

• 名義を贈与しない限り、家賃収入は親の所得として課税されます
   

• 管理だけを任せても、税法上の所得移転にはなりません
   

• 形式的な贈与ではなく、登記と税申告を伴う手続きが必要です
   

親子で曖昧にしておくと、後日税務調査で贈与認定されるリスクもあるため、慎重な対応が求められます。　
 

生前贈与・実家・賃貸：贈与税・評価額・相続税対策の要点                      

   古いアパートの評価額と贈与税の計算方法

贈与税は、固定資産税評価額に基づいて算出されます。市街地か郊外か、築年数や建物構造によっても評価額が異

なるため、事前の試算が必要です。

例：
 

• 固定資産税評価額：2,000万円
   

• 基礎控除：110万円
   

• 課税対象額：1,890万円
   

• 贈与税（速算表適用）：約535万円（税率45％、控除265万円）　
   

このように高額な贈与税がかかる可能性があるため、分割贈与や相続時精算課税制度を利用した節税策を検討する

ことが重要です。　
 

   アパートは贈与と相続、どちらが得か？　
 

• 贈与：贈与税が高額になるが、将来的な収益移転や資産管理がスムーズ
   

• 相続：小規模宅地等の評価減、配偶者控除、取得費加算が使える　
   
   

→ 高額不動産は相続のほうが有利な場合が多い。 ただし、認知症や管理不能状態を防ぐ目的では贈与も有効で

す。

相続時に所有者が意思表示できない状態では、遺産分割協議が難航するリスクもあるため、事前の準備が功を奏す

ることもあります。　
 

生前贈与・実家・賃貸：親の家に住んでいる・貸している場合の注意点       

   親のマンションに住むとどうなる？

• 贈与を受けていない場合は「使用貸借」扱い（無償使用）
   

• 名義変更をすると贈与税が発生する可能性あり
   

例えば、子が親のマンションに無償で住み続けている場合、他の相続人が「それは贈与にあたるのでは」と主張す

る可能性もあります。公平性の観点から、財産全体の取り扱いを可視化しておくことが望まれます。

   親が家賃を払う場合の課税リスク　
 

• 名義人と実際の支払者が異なると「贈与」とみなされるケースがある
   

• 家族間契約でも、契約書と家賃相場に基づく実務処理が必須
   

→ 税務署対策には、契約書や振込履歴の明確化が重要です。　
 

生前贈与・実家・賃貸：まとめとアドバイス                                                                        　
 

• アパートなど収益不動産の贈与には、高額な贈与税や手続きの煩雑さがある
   

• 名義変更をしなければ、家賃収入は親の所得として扱われる
   

• 相続時の評価減を利用したほうが得な場合もあるが、早期の資産整理や認知症リスク回避には生前贈与が有
  効

一番大切なのは、贈与と相続、両方の選択肢を把握して「いま何をすべきか」を判断することです。
 

不動産には感情や家族の思い出も絡みます。トラブルを未然に防ぎ、家族の絆を守るためにも、まずは信頼できる

不動産・税務の専門家へ相談し、丁寧な準備を進めていきましょう。
 

生前贈与シリーズ｜不動産と贈与の実務ポイント

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       外部リンク：外部リンク：国税庁｜贈与税の👉　申告と　👉計算と税率
 

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さゆり：

相続のことって、つい後回しにしがちだけど、もめごとや損失を防ぐには「準備」が一番大事！
宇都宮で不動産を持っているなら、うちの特集シリーズで要点チェックしとくといいですよ～。
この下（👇）が、わたしが読みやすくまとめた、ぜんぶ実践的な内容ばかりですよ！

🟧 売却相談（価格査定、相続物件の処分など）：👉 不動産の売却

🟧 購入相談（資金計画、住宅ローンなど）：👉 不動産の購入

🟧 相続・贈与に関する手続き：👉 相続 ｜ 👉 生前贈与

🟧 境界線や共有名義の問題：👉 不動産の共有名義 ｜ 👉 遺産分割 ｜ 👉 境界・接道・トラブル

🟧 空き家・老朽化した建物の活用・管理：👉 空き家・空き地管理 ｜ 👉 リフォーム・活用案

by エステート丙（ひのえ） since 2014