生前贈与・実家・賃貸：親の賃貸アパートや実家の活用と贈与の最適解

「親の持っている賃貸アパートや実家をどうするか」――相続前に悩む方が増えています。

この記事では、「生前贈与・実家・賃貸」をテーマに、古いアパートや実家を子どもに贈与する際の手続き・税金・評価方法、そして贈与後の家賃収入の扱いについて、分かりやすく解説します。
 
 　　             

生前贈与・実家・賃貸：親のアパートや実家は早めに整理すべき？

賃貸物件や実家を所有している親が高齢になるにつれ、「いつ、どうやって子どもに引き継ぐか」が重要になります。生前贈与を検討することで、相続時のトラブルを防いだり、相続税対策をしたりと、早期の対応が有効になる場面も多いのです。
 
　　　　　　　 

アパートの生前贈与手続きの基本

• 贈与契約書の作成（公証役場での確定が望ましい）

• 登録免許税（評価額の2％）の支払い

• 贈与税の申告と納付（基礎控除：年間110万円）

• 不動産登記の名義変更手続き（司法書士依頼が一般的）

贈与契約を明文化することで、後日の相続人間での争いを避ける効果もあります。

賃貸アパートの場合、所有権の名義だけでなく、家賃収入の振込先・契約関係の変更も必要です。賃借人に対する通知や、新たな賃貸借契約書の交付が必要なケースもあり、実務的な対応が欠かせません。

親のアパートの家賃収入を子どもに移すには？

• 名義を贈与しない限り、家賃収入は親の所得として課税されます

• 管理だけを任せても、税法上の所得移転にはなりません

• 形式的な贈与ではなく、登記と税申告を伴う手続きが必要です

親子で曖昧にしておくと、後日税務調査で贈与認定されるリスクもあるため、慎重な対応が求められます。

生前贈与・実家・賃貸：贈与税・評価額・相続税対策の要点

古いアパートの評価額と贈与税の計算方法

贈与税は、固定資産税評価額に基づいて算出されます。市街地か郊外か、築年数や建物構造によっても評価額が異なるため、事前の試算が必要です。

例：

• 固定資産税評価額：2,000万円

• 基礎控除：110万円

• 課税対象額：1,890万円

• 贈与税（速算表適用）：約535万円（税率45％、控除265万円）

このように高額な贈与税がかかる可能性があるため、分割贈与や相続時精算課税制度を利用した節税策を検討することが重要です。

アパートは贈与と相続、どちらが得か？

• 贈与：贈与税が高額になるが、将来的な収益移転や資産管理がスムーズ

• 相続：小規模宅地等の評価減、配偶者控除、取得費加算が使える

→ 高額不動産は相続のほうが有利な場合が多い。 ただし、認知症や管理不能状態を防ぐ目的では贈与も有効です。

相続時に所有者が意思表示できない状態では、遺産分割協議が難航するリスクもあるため、事前の準備が功を奏することもあります。

生前贈与・実家・賃貸：親の家に住んでいる・貸している場合の注意点

親のマンションに住むとどうなる？

• 贈与を受けていない場合は「使用貸借」扱い（無償使用）

• 名義変更をすると贈与税が発生する可能性あり

例えば、子が親のマンションに無償で住み続けている場合、他の相続人が「それは贈与にあたるのでは」と主張する可能性もあります。公平性の観点から、財産全体の取り扱いを可視化しておくことが望まれます。

親が家賃を払う場合の課税リスク

• 名義人と実際の支払者が異なると「贈与」とみなされるケースがある

• 家族間契約でも、契約書と家賃相場に基づく実務処理が必須

→ 税務署対策には、契約書や振込履歴の明確化が重要です。

外部リンク：外部リンク：国税庁｜贈与税の👉　申告と　👉計算と税率

内部リンク：不動産：その他の👉　生前贈与の関連記事｜エステート丙（ひのえ）

https://hinoe.biz

生前贈与・実家・賃貸：まとめとアドバイス

• アパートなど収益不動産の贈与には、高額な贈与税や手続きの煩雑さがある

• 名義変更をしなければ、家賃収入は親の所得として扱われる

• 相続時の評価減を利用したほうが得な場合もあるが、早期の資産整理や認知症リスク回避には生前贈与が有効

一番大切なのは、贈与と相続、両方の選択肢を把握して「いま何をすべきか」を判断すること。

不動産には感情や家族の思い出も絡みます。トラブルを未然に防ぎ、家族の絆を守るためにも、まずは信頼できる不動産・税務の専門家へ相談し、丁寧な準備を進めていきましょう。
 
 
 
　　 

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