宇都宮の不動産｜相続対策Ⅱ　資産があるなら必見！宇都宮で節税対策としての不動産活用術？

「宇都宮に不動産を持っていると、相続税がかかるのでは…」そんな不安はありませんか？

不動産は相続財産の中でも評価が難しく、ちょっとした工夫や対策の有無で、相続税の金額が大きく変わる可能性があります。

宇都宮のように、地価が比較的安定している地域でも、複数の土地や賃貸物件を所有していれば相続税の対象になることもあります。

今回は、不動産をうまく活用した代表的な節税対策を4つご紹介します。

           ひょうきんとさゆりがこのコーナーをご案内させていただきます。

ひょうきん：Webに詳しい広告業界出身の営業マン（宅建勉強中）
チラシまきは県内でも指折りのスピード配布人。

さゆり：経理もこなす気の強い女性スタッフ。
フィナンシャルプランナーで才女。

ねえさゆりさん、相続税って「お金持ちの話」じゃないの？オレ関係ないって思ってたけど…。

ふふ、よく言われるけど、宇都宮に不動産を持ってたら意外と関係あるのよ。

えっ！オレんち、祖父ちゃんの時代から土地だけはけっこうあるんだけど…それってヤバいやつ？

うん、相続財産に占める不動産の割合が高いと、節税対策しないと大変なことに。特に路線価と実勢価格の差に要注意。

ろ、ろせんか？それって道路の名前とか？

（クスッ）違うわよ。相続税を計算するための「評価の目安」みたいなもの。実際の売れる価格とはズレがあるの。

え〜難しいなあ…。じゃあ税理士さんに全部丸投げしとけばいいでしょ！

それがね、不動産の使い方や組み換えなんかは、税理士さんだけじゃ判断しにくいことも多いの。不動産のプロと連携して考えるのがベストなのよ。

なるほど～。税理士と不動産屋さんのハイブリッド作戦ってやつだ！

その通り♪ 例えば、賃貸物件を建てるとか、評価の低い土地に組み換えるとか…不動産ならではの工夫がいっぱいあるのよ。

オレも将来、土地もってる人と結婚して節税とかしてみたいな～（笑）

はいはい、まずは相続対策の基本から学びましょうね♪

宇都宮の不動産を活かした相続対策のアイデア                                        

　不動産の組み換え｜評価のズレを活かして節税する

不動産は、同じ価値であっても「相続税評価額」と「実際の時価」が異なる場合があります。

• 宇都宮の市街地にある駐車場用地（評価額が高い）
• 郊外のアパート（評価額は低く見積もられる）

このような評価の“ズレ”を利用して、より相続税評価の低い不動産に組み換えることで、相続税を軽減することが可能になります。

✅ 評価のズレを活かす具体例：

👉 同じ価値でも、評価額に2,000万円の差が出るため、節税に直結します。

空き地を活用する、古い物件を建て替える、立地を変えるなどの「資産の組み換え」も有効な選択肢です。

　生命保険｜契約内容と税金の扱いに注意

生命保険は、被相続人が亡くなったときに現金が入ってくる仕組みですが、相続税の非課税枠が設定されていることがポイントです。
 

✅ 非課税枠：

「500万円 × 法定相続人の人数」まで非課税
 

たとえば、相続人が3人であれば1,500万円まで非課税です。
 

ただし、節税効果を得るには「誰が契約者か？誰が保険料を払っていたか？」が重要です。
 

👉 目的によって保険の「契約形態」を見直すことで、相続税・所得税の節税を最適化できます。
 

　生前贈与｜暦年贈与と相続時精算課税の併用

生前に財産を贈与することも、相続税を抑える定番の方法です。
 

✅ 暦年贈与とは？
 

毎年110万円までの贈与は非課税。
 
たとえば、5年間続ければ合計550万円が課税対象外になります。
 

✅ 相続時精算課税制度とは？
 

2,500万円までの贈与が非課税に（ただし後で精算）
 

この2つの制度は併用できる場合もあるため、戦略的に組み合わせることでより大きな節税効果を得られます。

ただし、以下の注意点もあります：
 

• 相続時精算課税は一度選ぶと戻せない
• 将来の相続税負担が逆に増えることも

👉 「贈与すれば得」とは限りません。不動産の将来的な評価額や相続時期を見通した設計が重要です。

養子縁組｜基礎控除の拡大と二割加算の注意点                                                                  

養子縁組は、法定相続人の数を増やすことができる＝相続税の基礎控除が増えるという仕組みがあります。
 

✅ 控除額の拡大：
 

基礎控除 ＝ 3,000万円 +（600万円 × 相続人の人数）
 

養子を加えることで、600万円単位で非課税枠が増える可能性があります。
 

✅ 注意点：相続税の2割加算 
 

• 養子は、実子でない場合「相続税が2割増しになる」というルールもあります
• 孫を養子に入れる場合は、特に要注意（孫養子は加算対象）
• 「相続人になる人が何人いるか」で適用可能な養子数にも制限があります

👉 法律的な制限や人間関係の調整も含めて、専門家と相談しながら進めるべきデリケートな対策です。
 

まとめ｜不動産の活用次第で、相続税はここまで変えられる                      

不動産は、評価方法・活用方法・組み換え・贈与などさまざまな角度から相続税の軽減に役立つ資産です。

宇都宮エリアでは：
 

• 空き地を賃貸活用する
• 評価が高い土地を組み換える
• 贈与と養子縁組を組み合わせる

といった工夫で、何百万単位の相続税対策になる可能性もあります。

ただし、選択肢が多い分、「間違った選択」が命取りになることも。
 
一人で悩まず、不動産と税務に強い専門家の力を借りることが、最も確実な節税への第一歩です。
  

🔽 次回の記事予告
 

次回は、不動産オーナー向けに「法人化」「事業承継」「M&A」など、相続を“守る”から“育てる”に転換する戦略

をご紹介します。
 

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連載シリーズ一覧｜宇都宮の不動産相続対策まとめ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

これから、以下のテーマに沿って、不動産相続に関する具体的な方法・注意点をわかりやすく解説していきます：
 

• 相続対策プロローグ：宇都宮の不動産対策は「早めの準備」がカギ
• 相続対策Ⅰ：非課税世帯でももめる？争族対策と遺言のすすめ
• 本記事 相続対策Ⅱ：資産があるなら必見！節税対策としての不動産活用術
• 相続対策Ⅲ：不動産オーナー向け｜法人化・M&Aで資産を育てる相続へ
• 相続対策Ⅳ：成功のカギは手順にあり｜失敗しない相続の進め方
• 相続対策Ⅴ：認知症・信託・納税資金の備えで家族を守る
• 相続対策Ⅵ：間違った節税で損しないために｜出口戦略の考え方
• 相続対策Ⅶ：まとめ｜7ステップでわかる“争わない・損しない”相続の実践法

 宇都宮の不動産｜相続対策 関連記事リンク　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

🟧 売却相談（価格査定、相続物件の処分など）： 👉 不動産の売却

🟧 購入相談（資金計画、住宅ローンなど）：👉 不動産の購入

🟧 相続・贈与に関する手続き：👉 相続 ｜ 👉 生前贈与

🟧 境界線や共有名義の問題：👉 不動産の共有名義 ｜ 👉 遺産分割 ｜ 👉 境界・接道・トラブル

🟧 空き家・老朽化した建物の活用・管理：👉 空き家・空き地管理 ｜ 👉 リフォーム・活用案

                                                   　エステート丙（ひのえ）since 2014 

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