先日、アップしました、鹿沼市上殿町の土地
の件です。
買主さんがご心配されそうな点が3点推測されます。
弊社で取材した範囲で、補足させていただきます。
まずは
①農地転用の件
農地法の規制があります。 農地法の規制とは? ➡ 農地法の規制
これは、物件は市街化区域内にありますので、通常の「届け出」を出せば、
問題はないです。
②文化財指定区域の件
本物件は文化財指定の明神前遺跡の区域内に位置しています。 (下記の図参照下さい)
文化財指定保護法での規制が適用されます。(文化財保護法の規制とは?)➡ 文化財保護法の規制
下記図のように
赤の枠の部分が本物件になります。
緑枠の部分が明神前遺跡の範囲になります。
![](https://estate.sesh.jp/shop/3154/0/img/kamidono_iseki.jpg)
こちらは、教育員会の担当者に取材をしてあります。
買主さんには、多少の負担がある可能性があります。が負担少なくなるように懇願しております。
詳細は、購入をご検討される段階でご説明させていただきます。
場合によっては、弊社の担当者とご同行していただき、確認していいただくことも
可能です。
心配を解消していただいた上で、無理なくすすめてください。
③都市計画道路計画の予定地の件
本物件は昭和13年に決定された都市計画道路3・5・205号(田町新通り)の予定地に該当します。
まだ、計画段階ではありますが、規制がかかります。 ➡ 都市計画道路等による規制
下記が都市計画課より取得した図面です。
公図より、本物件の敷地を落としてみました。
まず、
・青い線が計画道路が通る部分です。
・赤い枠で囲った部分が本物件の外形です。
・オレンジ枠の部分が事業決定になれば、買収される部分になります。
![](https://estate.sesh.jp/shop/3154/0/img/douro_keikaku.jpg)
計画としては上記の内容なのですが、
道路計画としては、『計画決定』の段階です。『事業決定』にはなっていません。
お役所の見解ですと、『事業決定』になるのはいつ頃ですか? の問いに答えようも
ない状況です。(通常、道路計画が有る場合にはつきものです。)
ただ、いったん「計画決定」がされた計画は消滅することはありません。
何十年か先にさらに鹿沼市の経済が発展し、予算もたっぷりある状況で、『事業決定』が
なされるのか?『たぶん』との返答はいただいていも・・・・
買主さんの立場に立った場合、 時期的な判断がつきません。
私の経験上の話で申しわけないのですが、過去の売買で同じようなことがありました。
下都賀郡壬生町で中古住宅の売買での取引きでした。約 9年前です。
そのケースの場合に、住宅のほぼ中心を道路が貫通する計画になっていました。
すでに住宅は建っていて築12年くらいの建物です。
宇都宮でも知名度のある大手建売分譲業者が分譲計画を建て、買主さんが新築で購入して、
さらに、12年後に中古住宅として売買した。
最初の 分譲業者が事業を検討する際にも都市計画道路の「計画決定段階」を承知して、開発し、
それを新規分譲物件として購入した買主さんも承知の上で購入し、さらに、12年後に中古住宅と
して、物件を購入した買主さんが道路計画の件を承知の上で購入して、現在、住んでいる。
そして、今日に至る。それが、実状あり、現状です。
その都市計画道路の『計画決定』確か?は昭和30年代です。
上記のようにしかご説明するしかなく、参考にならないかもしれませんが、
前向きに考えた場合には、いつ『事業決定』になっても、買主さんの土地の有効利用と
して、対策を考えておくことが必要になります。
簡単な例として、・道路のかからない部分に住宅を建てて、残りは駐車場で使用する。(貸しても良い)
・いつになる計画を無視して、思い切り敷地を使い倒す。万が一に(事業決定)に
なった場合は、その時点で裁量の方法を考える。
建物を曳いて、残地部分で居住する。等、(この場合は、保証は土地(道路)部分と
建物の移行移転費用は出るでしょうが、大きすぎる建物が残地部分に収まるのか?)
が課題です。
・ 思い切って、今はやりの福祉施設をたてて、『事業決定』の時点で、補償をいただく。
(通常の収益案件でも考えてみてはどうか?土地の単価的にどうか?etc…
いずれにしても、道路ができた場合には、今よりは広い通りに接道することに
なります。)
ちなみに、近くの 公示価格(地価調査)です。➡ 鹿沼(県)ー8(鹿沼市上殿町)
その他いろいろ、各ご検討者様により、お考え(アイデア)が浮かべていただければ、幸いです。
ご検討ください。
以上、ご説明の補足でした。
長くなりましたが、ありがとうございました。
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