先日、アップしました、鹿沼市上殿町の土地
の件です。
買主さんがご心配されそうな点が3点推測されます。
弊社で取材した範囲で、補足させていただきます。
まずは
①農地転用の件
農地法の規制があります。 農地法の規制とは？ ➡ 農地法の規制
これは、物件は市街化区域内にありますので、通常の「届け出」を出せば、
問題はないです。
②文化財指定区域の件
本物件は文化財指定の明神前遺跡の区域内に位置しています。 （下記の図参照下さい）
文化財指定保護法での規制が適用されます。（文化財保護法の規制とは？）➡ 文化財保護法の規制
下記図のように
赤の枠の部分が本物件になります。
緑枠の部分が明神前遺跡の範囲になります。
こちらは、教育員会の担当者に取材をしてあります。
買主さんには、多少の負担がある可能性があります。が負担少なくなるように懇願しております。
詳細は、購入をご検討される段階でご説明させていただきます。
場合によっては、弊社の担当者とご同行していただき、確認していいただくことも
可能です。
心配を解消していただいた上で、無理なくすすめてください。
③都市計画道路計画の予定地の件
本物件は昭和13年に決定された都市計画道路3・5・205号（田町新通り）の予定地に該当します。
まだ、計画段階ではありますが、規制がかかります。 ➡ 都市計画道路等による規制
下記が都市計画課より取得した図面です。
公図より、本物件の敷地を落としてみました。
まず、
・青い線が計画道路が通る部分です。
・赤い枠で囲った部分が本物件の外形です。
・オレンジ枠の部分が事業決定になれば、買収される部分になります。
計画としては上記の内容なのですが、
道路計画としては、『計画決定』の段階です。『事業決定』にはなっていません。
お役所の見解ですと、『事業決定』になるのはいつ頃ですか？ の問いに答えようも
ない状況です。（通常、道路計画が有る場合にはつきものです。）
ただ、いったん「計画決定」がされた計画は消滅することはありません。
何十年か先にさらに鹿沼市の経済が発展し、予算もたっぷりある状況で、『事業決定』が
なされるのか？『たぶん』との返答はいただいていも・・・・
買主さんの立場に立った場合、 時期的な判断がつきません。
私の経験上の話で申しわけないのですが、過去の売買で同じようなことがありました。
下都賀郡壬生町で中古住宅の売買での取引きでした。約 9年前です。
そのケースの場合に、住宅のほぼ中心を道路が貫通する計画になっていました。
すでに住宅は建っていて築12年くらいの建物です。
宇都宮でも知名度のある大手建売分譲業者が分譲計画を建て、買主さんが新築で購入して、
さらに、12年後に中古住宅として売買した。
最初の 分譲業者が事業を検討する際にも都市計画道路の「計画決定段階」を承知して、開発し、
それを新規分譲物件として購入した買主さんも承知の上で購入し、さらに、12年後に中古住宅と
して、物件を購入した買主さんが道路計画の件を承知の上で購入して、現在、住んでいる。
そして、今日に至る。それが、実状あり、現状です。
その都市計画道路の『計画決定』確か？は昭和30年代です。
上記のようにしかご説明するしかなく、参考にならないかもしれませんが、
前向きに考えた場合には、いつ『事業決定』になっても、買主さんの土地の有効利用と
して、対策を考えておくことが必要になります。
簡単な例として、・道路のかからない部分に住宅を建てて、残りは駐車場で使用する。（貸しても良い）
・いつになる計画を無視して、思い切り敷地を使い倒す。万が一に（事業決定）に
なった場合は、その時点で裁量の方法を考える。
建物を曳いて、残地部分で居住する。等、（この場合は、保証は土地（道路）部分と
建物の移行移転費用は出るでしょうが、大きすぎる建物が残地部分に収まるのか？）
が課題です。
・ 思い切って、今はやりの福祉施設をたてて、『事業決定』の時点で、補償をいただく。
（通常の収益案件でも考えてみてはどうか？土地の単価的にどうか？etc…
いずれにしても、道路ができた場合には、今よりは広い通りに接道することに
なります。）
ちなみに、近くの 公示価格（地価調査）です。➡ 鹿沼（県）ー8（鹿沼市上殿町）
その他いろいろ、各ご検討者様により、お考え（アイデア）が浮かべていただければ、幸いです。
ご検討ください。
以上、ご説明の補足でした。
長くなりましたが、ありがとうございました。
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