宇都宮のした相続不動産・売却手続き：名義変更から確定申告まで徹底解説！
ひょうきん：相続した家って…売れるの？手続きが多すぎて、正直どこから手をつけていいか全然わかんないよ〜！
さゆり：そんな人、多いのよ。でも大丈夫。名義変更や税金、売却の順序を理解すれば、スムーズに現金化もできるわよ。
ひょうきん：え、マジで！？それ、もっと早く知りたかった…。さゆりさん、教えて～！
さゆり：任せて。この記事で、名義変更から確定申告まで、一通りわかるようにまとめておいたから、じっくり読んでね。
親から相続した土地や家などの不動産。「売却して現金化したいけど、何から始めればいいの？」という方は非常
に多いです。相続による不動産の売却には、名義変更、税金、売却タイミング、控除制度など、事前に知っておき
たいポイントがいくつもあります。
この記事では「相続・不動産・売却手続き」に関する基本的な流れや注意点、よくある疑問までを、わかりやすく
解説します。これから不動産の売却を考えている方は、ぜひ最後までお読みください。
| ・相続・不動産・売却手続き：まず必要なのは名義変更 ・父名義の土地は売れるか？ ・不動産売却の注意点 ・相続・不動産・売却手続き：税金と控除制度、そして売却タイミング ・土地を3年以内に売却した場合の税制メリット ・売却した時に3,000万円まで控除できる制度 ・土地を5年以内に売却した場合の注意点 ・不動産売却の分割方法と確定申告 ・相続・不動産・売却手続きのまとめ ・関連記事リンク |
宇都宮の相続した不動産・売却手続き：まず必要なのは名義変更
ひょうきん：ねぇさゆりさん、父の名前のままの土地って…そのまま売ってもいいの？
さゆり：ダメよ。まずは「名義変更」、つまり相続登記をしないと売却できないの。登記簿に自分の名前が載っていないと、そもそも権利がないって扱いになるのよ。
ひょうきん：え〜っ！じゃあ放置してたらマズいじゃん…。てか、書類いっぱい必要なんでしょ？
さゆり：そうね、戸籍とか印鑑証明とか色々揃える必要があるわ。でも安心して、この記事でどんな書類が必要かも、わかりやすくまとめてあるから。
相続した不動産を売却するには、最初に「相続登記（名義変更）」を済ませる必要があります。被相続人（亡くな
った方）の名義のままでは売却することができません。
父名義の土地は売れるか？
よくある質問に「父名義の土地は売れるか？」というものがあります。結論から言うと、名義変更（相続登記）を
行わない限り、売却はできません。
相続登記を行うには、以下の書類が必要です：
-
被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
-
相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書
-
遺産分割協議書（相続人全員の合意が必要）
-
不動産の固定資産評価証明書
これらを準備し、法務局に申請を行うことで名義変更が可能になります。書類に不備があると申請が受理されない
ため、慎重に確認しながら進めましょう。
2024年からは相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと過料（罰金）が科される可能性もあるため、できる
だけ早めに進めましょう。放置してしまうと、後に相続人が亡くなってさらに相続人が増え、手続きが複雑になる
恐れもあります。
不動産売却の注意点
名義変更後、売却に進む際には以下のポイントに注意が必要です：
-
相場より安く買い叩かれないよう、複数の業者に査定を依頼する
-
土地や建物の状態・境界問題・接道義務などを事前に確認する
-
相続人が複数いる場合、売却代金の分割方法を事前に決めておく
売却後にトラブルになる例も多く、専門家のサポートを受けることでスムーズな手続きを進めることができます。
また、売却を急ぐあまり「買取業者」にすぐ依頼してしまうケースもありますが、買取は価格が相場よりも安くな
る傾向があります。時間に余裕がある場合は、まずは仲介による売却を検討して、最終的に納得いく形で進めるこ
とが大切です。
相続・不動産・売却手続き：税金と控除制度、そして売却タイミング
ひょうきん：さゆりさん、相続した家を売ると税金めっちゃ取られるって聞いたんだけど…ほんと？
さゆり：たしかに税金はかかることがあるけど、特例や控除を使えば大きく減らせるのよ。知らないと損しちゃうわ。
ひょうきん：へぇ〜。なんか「3年以内に売ると得」とか「3,000万円控除がある」って噂も聞いたけど…それって本当？
さゆり：そう、本当よ！取得費加算の特例や居住用の3,000万円控除って制度があるの。売却のタイミングによっては節税額が全然違ってくるの。
ひょうきん：知らずに売っちゃったら…めちゃくちゃ損するパターンじゃん！あぶね〜！
さゆり：この記事では、そういった制度やタイミングの見極め方も紹介してるから、ぜひしっかり読んでおいてね！
売却する際に最も気になるのが「税金」です。売却によって得た利益（譲渡所得）には、税金がかかる場合があり
ますが、相続不動産には特例や控除制度が存在します。
土地を3年以内に売却した場合の税制メリット
「土地を3年以内に売却すると得なの？」という質問も多くあります。実は、相続発生から3年以内に売却すれば、
**「取得費加算の特例」**を利用することができます。
これは、相続税の一部を不動産の取得費に加算することができる制度で、課税される譲渡所得を減らすことができ
るため、節税効果があります。
例えば、相続税を300万円支払っていた場合、その金額を取得費に加算することで、売却益から差し引かれる額が
増え、結果として課税される金額が抑えられるのです。売却する前に相続税を支払っている方は、必ずこの特例が
使えるかどうかを確認しましょう。
売却した時に3,000万円まで控除できる制度
さらに、「売却した時に3,000万円まで控除できる制度」も存在します。これは**「居住用財産の3,000万円特別
控除」**です。
ただし、適用には以下の条件があります：
-
被相続人が住んでいた家であること
-
相続後すぐに売却すること（空き家のままでもOK）
-
建物を取り壊す場合は取り壊し後1年以内などの制限あり
この制度を使うことで、譲渡所得が3,000万円以下なら税金ゼロになる可能性もあります。
特に地方の空き家を売却する場合などには非常に有効であり、上手に活用すれば相続人の金銭的負担を大幅に軽減
できます。
土地を5年以内に売却した場合の注意点
「土地5年以内売却」の注意点として、譲渡所得税の税率が高くなるという点があります。所有期間が5年以下だ
と、短期譲渡所得扱いになり、税率は最大39.63％になります。
相続による取得日は、原則として被相続人が取得した日を引き継ぐため、5年以上所有していた場合は「長期譲渡所
得」として税率が低くなることが多いです。売却のタイミングには注意しましょう。
短期譲渡の税率が適用されてしまうと、思った以上に納税額が増えてしまい、売却益の手取りが減ってしまうこと
もあります。
不動産売却の分割方法と確定申告
「不動産売却 分割」については、相続人同士で売却益をどう分けるか、遺産分割協議書などで明確にしておくこと
が大切です。また、売却によって利益が出た場合は確定申告が必要になります。
-
必要書類：売買契約書、登記事項証明書、譲渡費用の領収書など
-
提出期限：翌年の2月16日〜3月15日
特に複数人で相続した不動産を共同で売却する場合、それぞれが納税義務者となるため、個別に確定申告を行う必
要があります。申告漏れや計算ミスを防ぐためにも、税理士に依頼するのが安心です。
また、確定申告をすることで、譲渡費用や取得費が適切に控除されるため、結果として税金を軽減できる可能性が
高くなります。
宇都宮の相続した不動産・売却手続きのまとめ
ひょうきん：名義変更に始まって、税金や控除、確定申告まで…やっぱり相続って大仕事だね〜。ぼく1人じゃムリだわこれ。
さゆり：大丈夫よ。この記事を読めば、全体の流れがつかめるはず。名義変更→売却準備→税金対策→売却→確定申告の順で、ひとつずつ進めていけばいいの。
ひょうきん：タイミングとか制度をちゃんと知ってれば、税金も減らせるってわかったよ！やっぱ知識って大事だね〜。
さゆり：そうね。放置すれば空き家リスクや税金負担も増えるし、できるだけ早めに行動するのがコツよ。困ったときは専門家に相談するのも忘れずにね。
不動産を相続したら、「名義変更→売却準備→税金対策→売却→確定申告」という流れをしっかり把握することが
大切です。特例や控除制度をうまく使えば、手元に残るお金を最大化することも可能です。
また、相続した不動産のまま長期間放置すると、空き家問題や老朽化による修繕費、固定資産税の負担など、思わ
ぬ出費が発生することもあります。売却を検討する場合は、できるだけ早い段階で準備を進め、専門家と連携して
手続きを行うようにしましょう。
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ひょうきん：
相続のことって、つい後回しにしがちだけど、もめごとや損失を防ぐには「準備」が一番大事！
宇都宮で不動産を持っているなら、うちの特集シリーズで要点チェックしとくといいですよ～。
この下（👇）が、僕が読みやすくまとめた、ぜんぶ実践的な内容ばかりです！
“争続”を避けるために必要な基礎知識と心構えを紹介。 📘 相続対策Ⅰ：非課税世帯でももめる？争族対策と遺言のすすめ
相続税がかからない家庭ほど、遺言の重要性が高まります。 📘 相続対策Ⅱ：資産があるなら必見！節税対策としての不動産活用術
評価減や特例の活用で、節税につながる不動産戦略を解説。 📘 相続対策Ⅲ：不動産オーナー向け｜法人化・M&Aで資産を育てる相続へ
事業承継や法人化による長期的な資産管理の実例も紹介。 📘 相続対策Ⅳ：成功のカギは手順にあり｜失敗しない相続の進め方
名義変更・登記・相続登記義務化までの実践ガイド。 📘 相続対策Ⅴ：認知症・信託・納税資金の備えで家族を守る
判断能力低下に備えた信託・成年後見・保険の活用法。 📘 相続対策Ⅵ：間違った節税で損しないために｜出口戦略の考え方
節税だけでなく「将来売却時」を見据えた資産設計へ。 📘 相続対策Ⅶ：まとめ｜7ステップでわかる“争わない・損しない”相続の実践法
プロローグ～第Ⅵ章を総まとめ！すぐ実践できる最終章。
🟧 売却相談（価格査定、相続物件の処分など）：👉 不動産の売却
🟧 購入相談（資金計画、住宅ローンなど）：👉 不動産の購入
🟧 境界線や共有名義の問題：👉 不動産の共有名義 ｜
👉 遺産分割 ｜
👉 境界・接道・トラブル
🟧 空き家・老朽化した建物の活用・管理：👉 空き家・空き地管理 ｜
👉 リフォーム・活用案
外部リンク：国税庁「相続財産を譲渡したときの取得費の特例」
内部リンク：不動産売却と相続の関連記事｜エステート丙（ひのえ）
相続不動産を売却するには、やるべきことが多く、タイミングや手続きのミスが損失に直結します。この記事を参
考に、まずは名義変更から始めて、必要な手続きをひとつずつ確実に進めていきましょう。
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