相続・不動産・売却手続き：名義変更から確定申告まで徹底解説！

親から相続した土地や家などの不動産。「売却して現金化したいけど、何から始めればいいの？」という方は非常

に多いです。相続による不動産の売却には、名義変更、税金、売却タイミング、控除制度など、事前に知っておき

たいポイントがいくつもあります。

この記事では「相続・不動産・売却手続き」に関する基本的な流れや注意点、よくある疑問までを、わかりやすく

解説します。これから不動産の売却を考えている方は、ぜひ最後までお読みください。
 

　　　　　　　　 　
 

相続・不動産・売却手続き：まず必要なのは名義変更　　　　　　　　　　　　

相続した不動産を売却するには、最初に「相続登記（名義変更）」を済ませる必要があります。被相続人（亡くな

った方）の名義のままでは売却することができません。
 

父名義の土地は売れるか？

よくある質問に「父名義の土地は売れるか？」というものがあります。結論から言うと、名義変更（相続登記）を

行わない限り、売却はできません。
 

相続登記を行うには、以下の書類が必要です：
 

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）

• 相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書

• 遺産分割協議書（相続人全員の合意が必要）

• 不動産の固定資産評価証明書

これらを準備し、法務局に申請を行うことで名義変更が可能になります。書類に不備があると申請が受理されない

ため、慎重に確認しながら進めましょう。

2024年からは相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと過料（罰金）が科される可能性もあるため、できる

だけ早めに進めましょう。放置してしまうと、後に相続人が亡くなってさらに相続人が増え、手続きが複雑になる

恐れもあります。
 

不動産売却の注意点

名義変更後、売却に進む際には以下のポイントに注意が必要です：
 

• 相場より安く買い叩かれないよう、複数の業者に査定を依頼する

• 土地や建物の状態・境界問題・接道義務などを事前に確認する

• 相続人が複数いる場合、売却代金の分割方法を事前に決めておく

売却後にトラブルになる例も多く、専門家のサポートを受けることでスムーズな手続きを進めることができます。

また、売却を急ぐあまり「買取業者」にすぐ依頼してしまうケースもありますが、買取は価格が相場よりも安くな

る傾向があります。時間に余裕がある場合は、まずは仲介による売却を検討して、最終的に納得いく形で進めるこ

とが大切です。
 

相続・不動産・売却手続き：税金と控除制度、そして売却タイミング　　　　　

売却する際に最も気になるのが「税金」です。売却によって得た利益（譲渡所得）には、税金がかかる場合があり

ますが、相続不動産には特例や控除制度が存在します。
 

土地を3年以内に売却した場合の税制メリット

「土地を3年以内に売却すると得なの？」という質問も多くあります。実は、相続発生から3年以内に売却すれば、

**「取得費加算の特例」**を利用することができます。

これは、相続税の一部を不動産の取得費に加算することができる制度で、課税される譲渡所得を減らすことができ

るため、節税効果があります。

例えば、相続税を300万円支払っていた場合、その金額を取得費に加算することで、売却益から差し引かれる額が

増え、結果として課税される金額が抑えられるのです。売却する前に相続税を支払っている方は、必ずこの特例が

使えるかどうかを確認しましょう。
 

売却した時に3,000万円まで控除できる制度

さらに、「売却した時に3,000万円まで控除できる制度」も存在します。これは**「居住用財産の3,000万円特別

控除」**です。
 

ただし、適用には以下の条件があります：
 

• 被相続人が住んでいた家であること

• 相続後すぐに売却すること（空き家のままでもOK）

• 建物を取り壊す場合は取り壊し後1年以内などの制限あり　 

この制度を使うことで、譲渡所得が3,000万円以下なら税金ゼロになる可能性もあります。

特に地方の空き家を売却する場合などには非常に有効であり、上手に活用すれば相続人の金銭的負担を大幅に軽減

できます。
 

土地を5年以内に売却した場合の注意点

「土地5年以内売却」の注意点として、譲渡所得税の税率が高くなるという点があります。所有期間が5年以下だ

と、短期譲渡所得扱いになり、税率は最大39.63％になります。
 

相続による取得日は、原則として被相続人が取得した日を引き継ぐため、5年以上所有していた場合は「長期譲渡所

得」として税率が低くなることが多いです。売却のタイミングには注意しましょう。

短期譲渡の税率が適用されてしまうと、思った以上に納税額が増えてしまい、売却益の手取りが減ってしまうこと

もあります。
 

不動産売却の分割方法と確定申告

「不動産売却 分割」については、相続人同士で売却益をどう分けるか、遺産分割協議書などで明確にしておくこと

が大切です。また、売却によって利益が出た場合は確定申告が必要になります。
 

• 必要書類：売買契約書、登記事項証明書、譲渡費用の領収書など

• 提出期限：翌年の2月16日〜3月15日

特に複数人で相続した不動産を共同で売却する場合、それぞれが納税義務者となるため、個別に確定申告を行う必

要があります。申告漏れや計算ミスを防ぐためにも、税理士に依頼するのが安心です。

また、確定申告をすることで、譲渡費用や取得費が適切に控除されるため、結果として税金を軽減できる可能性が

高くなります。
 

相続・不動産・売却手続きのまとめ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

不動産を相続したら、「名義変更→売却準備→税金対策→売却→確定申告」という流れをしっかり把握することが

大切です。特例や控除制度をうまく使えば、手元に残るお金を最大化することも可能です。

また、相続した不動産のまま長期間放置すると、空き家問題や老朽化による修繕費、固定資産税の負担など、思わ

ぬ出費が発生することもあります。売却を検討する場合は、できるだけ早い段階で準備を進め、専門家と連携して

手続きを行うようにしましょう。
 

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　　　👉 不動産売却にかかる税金とは？初心者でもわかる節税と申告のポイント

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外部リンク：国税庁「相続財産を譲渡したときの取得費の特例」　
 

内部リンク：不動産売却と相続の関連記事｜エステート丙（ひのえ）　
 

相続不動産を売却するには、やるべきことが多く、タイミングや手続きのミスが損失に直結します。この記事を参

考に、まずは名義変更から始めて、必要な手続きをひとつずつ確実に進めていきましょう。
 
 
　 

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